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| 2009-03-23 作者:李和裕 來源:上海證券報(bào) |
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在上海豪宅的坐標(biāo)地段小陸家嘴，又一家開發(fā)商改走租賃路線。世茂房地產(chǎn)上周末宣布將世茂濱江花園內(nèi)的一幢住宅樓改為酒店式服務(wù)公寓，這也是去年來小陸家嘴第三個(gè)宣布提供出租的豪宅。而在業(yè)內(nèi)看來，租售并舉或者轉(zhuǎn)售為租已經(jīng)成為豪宅開發(fā)商改善營(yíng)銷、回籠資金的一大策略。
據(jù)了解，該棟命名為S-Suite的酒店式服務(wù)公寓是世茂濱江花園去年下半年開始推出的最后一期房源中的5號(hào)樓，約160套，房型基本都是小戶型，包括92平方米的一房和145-185平方米的兩房，原為精裝修出售的住宅，成交均價(jià)近6萬元/平方米，如今開發(fā)商則計(jì)劃重新包裝后對(duì)外租賃，也包括針對(duì)投資者的售后出租，預(yù)期在租賃旺季一房的租金可達(dá)1500美元/月、兩房可達(dá)2000美元/月。
在市場(chǎng)人士看來，小陸家嘴集中了一批高檔住宅，而其中不少開發(fā)商改走租賃路線并非巧合。“高檔住宅特別是檔次、價(jià)格等更高一籌的豪宅的營(yíng)銷和普通住宅不同，如去年樓市低迷，普通住宅的開發(fā)商可以明目張膽地打價(jià)格戰(zhàn)，豪宅開發(fā)商卻會(huì)猶豫，因?yàn)椴荒茏再H身價(jià)，而租售并舉或者轉(zhuǎn)售為租便成為豪宅為自己的營(yíng)銷解圍的一種方式。”
的確，就以小陸家嘴地區(qū)為例，去年先有湯臣一品實(shí)行售租并舉，拿出B棟樓作為酒店式公寓放租；后有鵬利海景也轉(zhuǎn)型為高端服務(wù)式公寓，開發(fā)商中糧集團(tuán)宣布將長(zhǎng)期持有該項(xiàng)目并對(duì)外出租。“在交投冷清的市場(chǎng)狀況下，開發(fā)商都在盡力回籠資金，如果擔(dān)心銷售不暢的話，通過獲取租金來補(bǔ)充現(xiàn)金流也不失為一種好選擇。”
從世茂的情況來看，其2009年的銷售目標(biāo)已從150億港元上調(diào)至170億港元，加大營(yíng)銷力度是其必然的選擇。如前不久，其位于上海松江的世茂佘山莊園完成了兩單總價(jià)均在億元以上的交易，總銷售額近4億元人民幣；如今網(wǎng)上顯示僅售出21套的世茂濱江花園最后一期，勢(shì)必也要改變策略、加快回籠資金。世茂方面則表示，售后出租可以吸引到更多投資者，目前S-Suite已經(jīng)被預(yù)訂了100多個(gè)單位。
“目前上海樓市交易回升主要是由剛性需求釋放推動(dòng)，但高檔住宅并非此類購(gòu)房者的首選目標(biāo)，這也造成近期高檔住宅成交未能像普通住宅那樣放量。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的分析師介紹，今年年初至本月上半月，上海二手房成交量同比增長(zhǎng)103%，但高檔住宅的成交面積同比小幅下降3%；成交均價(jià)在各高檔住宅聚集板塊分別有10%至16%不等的同比降幅，套均成交總價(jià)也同比下降22%，為536萬元。“所以不得不將眼光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，不僅是新房市場(chǎng)，去年來二手房市場(chǎng)內(nèi)業(yè)主將高檔住宅轉(zhuǎn)售為租的情況也有增無減。”
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