|
作為保障民生的一個重大舉措，政府采購商品房用作保障性住房，正成為長三角的一種潛在趨勢。
記者采訪了解到，目前，江浙滬三地政府或高調或委婉地表達了下一步將以“購”替“建”完成部分保障性住房的安置計劃。在南京，4000套政府“團購”計劃已付諸實施。
蔓延：政府回購商品房做保障房
在江浙滬三地，南京推出的政府“團購”計劃最為高調。近日，南京市政府宣布收購4000套住房用于拆遷安置房和廉租房，并已從民間征集了兩千余套房源，而計劃是前期收購的數量大約為200套廉租房。江蘇常州、南通兩市也有政府收購二手房作廉租房的嘗試。
實際上，這些來自“民間”的房產，大部分來自開發商。在本月中旬舉行的南京市第二屆好房換購會上，南京市政府收購房源2094套，其中商品房源1760套，個人提供用于拆遷安置的70套，個人提供用于廉租房的264套。
與南京高調“試水”的情況有所不同，上海市、浙江省尚未出臺明確的回購商品房用作保障住房的計劃。不過，類似的情況也已出現。上海市表示將收購市場上的小戶型存量樓盤作為廉租房源。浙江省建設廳的一位官員向記者透露，目前浙江部分市縣正在施行或者醞釀從市場上收購現房作為保障住房。溫州市房管局一名工作人員介紹，今年溫州已收購套均面積約為60平方米的200套房源用于廉租房，今后政府會進一步從市場上收購商品房用于保障住房。
考驗：民生探索亦面臨多重難題
解決保障住房問題、穩住房地產市場或許正是政府一舉多得的初衷。
分析人士認為，政府采購部分商品房作為保障性住房，不僅解決了保障性住房建設中的種種難題，還利用了目前房價低迷的契機，既可避免部分開發商出現問題，還可盤活市場，同時緩解了土地資源的緊張。
但是，政府要想實現這樣的目標，還面臨多重難題。
衛明（兩岸）不動產營銷智庫總經理蔡為民表示，政府動用公共財政收購現房，首先考驗的就是政府的財力，政府無力支付如此巨額的資金。比如，上海平均每年投入市場的商品房面積高達2000萬平方米，如果按照每平方米10000元來計算，那么總價高達2000億元。即使政府只是收購其中的5%，也需要100億元，這對于當下有大量建設需求的政府來說，是一筆不小的開支。
政府除了在采購過程中保持信息公開透明外，價格也是繞不過的關口。政府如何保證收購的商品房，既要低于保障性住房開發建設成本，還要低于同區域的同類商品房價格？
日前，南京市相關部門表示，1760套商品房的實際收購價格，將比開發商現在的銷售價格低10%到15%。不過，蔡為民認為，由于市場價格是動態的，消費者對于樓市走勢的下行預期，也給政府回購商品房提出了挑戰，即使政府以低于市場10％-15％的價格收購商品房仍然偏高。一旦房價下探幅度過大，其間的損失由誰承擔，政府、開發商抑或老百姓？
此外，南京市已經考慮到政府收購保障性住房后，可能出現的問題：政府回購后，這些房子乏人問津怎么辦？
唐軍透露，南京的做法是：如果沒有拆遷單位和拆遷戶選擇政府回購的房源，一年后由開發商原價回購。
他介紹，這種由開發商回購的方式，“房源確定時，會在合同上約定 。” |