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| 2008-12-02 作者:李和裕 來源:上海證券報 |
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在剛剛過去的11月，在房產新政的促動下，購房者陸續擇機入市，昨日（12月1日）來自易居中國·CRIC中國房地產決策咨詢系統的統計顯示，11月上海商品住宅70.85萬平方米的成交量已恢復到今年7月的水平。然而，業內認為成交回升只是一種“暫回暖”，低位盤整、穩中有調仍是大方向。
根據統計，11月70.85萬平方米的量環比10月上升了41.98%，但同比仍下降44.26%。
易居中國分析師付琦認為，11月在普通住房新標準出臺以及銀行內部信貸放松的助推下，購房者逐漸入市，不過與去年同期相比，成交量明顯仍處于低位，并預計上海樓市的成交還將長期處于低位震蕩的運行態勢。
而11月上海商品住宅新增供應110.9萬平方米，環比10月微升2.26%。
“可以看出，宏觀政策開始轉向，開發商的市場供應也恢復常態。不過與去年相比，供應仍處下降趨勢，今年1-11月上海商品住宅總供應1148.8萬平方米，而去年同期為1227.2萬平方米。”付琦表示，“而且由于2004年開始上海緊縮'地根'，土地新增供應偏少，因而每年商品住宅新增供應已進入下降的通道。”
價格方面，11月上海商品住宅成交均價13172元/平方米，環比10月上漲9.53%，同比則上漲18.65%。不過付琦指出，由于11月一些中高價位樓盤成交理想，因次價格指標有所上升，但這與市場實際情形表現不同，成交活躍的仍以低開、優惠的項目為主。
“11月雖然上海商品住宅月度供求關系依然表現出供過于求的局面，但逐周回升的成交表明了購房者正逐漸恢復理性。”不過，付琦也表示，目前對市場趨勢還不宜過分樂觀，“在政策的影響下，11月的成交還只是恢復到7月的水平，從整體來看，這是應有的正常的數據表現，并不意味市場已重回上升通道，在經濟形勢尚不明朗的情況下，樓市還將繼續低位運行的格局。”
“新政及降息后對樓市的利好效應有所體現，不過客戶心態仍顯分化。”21世紀不動產上海區域市場中心的分析師也向記者表示，“比如上周降息后我們有超過五成的門店看房客戶有不同程度的增長，平時店內業務員每天帶看量在1.5組左右，降息后即增長至3-4組的水平，且看房客戶對經紀人推薦的一些高性價比房源接受程度頗高。但也有三成左右的門店表示降息后反應較為平淡，賣家和買家對后市判斷不一使得雙方依然圍繞價格博弈，此外，部分買家在公積金貸款上限提升后，對商業貸款依賴程度的下降也是對降息反應不太敏感的一大原因。”
“總體來說，上海樓市未來的基調還是穩中有調。一是平穩，不大起大落；二是調整，房價要向下走一點。從幅度來看，總體大概會是15%-20%。從時間來看，這次調整大概需要1年。也就是說，明年下半年開始樓市可能會慢慢復蘇。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授如此預測。
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