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| 2008-05-22 作者:唐文祺 來源:上海證券報 |
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雖然從數(shù)據(jù)上來看，深圳二手房市場的成交量開始有所回升。但實際上，“暖風(fēng)”頻吹的表面現(xiàn)象之下，卻掩蓋著大量投資客“割肉”拋售、甚至斷供出逃的現(xiàn)狀。
記者從深圳各中介機構(gòu)了解到，深圳樓市的調(diào)整已使得大批投機性購房者的資金難以維系，不少投資客無奈只能以降價的方式來吸引自住需求買家，部分區(qū)域的平均成交價格甚至下跌三成。
據(jù)深圳美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳二手房市場成交態(tài)勢開始回升。截至5月18日止，二手房成交數(shù)量較4月份同期上升約三成。而從價格來看，截至5月18日止，深圳二手房市場的成交均價仍然持續(xù)走低。目前的市場成交均價為12137.6元/平方米，環(huán)比明顯下滑。
按照公開數(shù)據(jù)顯示，4月份的深圳一手房住宅價格經(jīng)過較大幅度調(diào)整，已基本回落到去年2、3月份的水平。在早先深圳樓市過熱時期，投資需求購房者占比約60%，其中大部分表現(xiàn)為短線投機炒房，這部分投資購房者中占90%比例選擇“銀行貸款”作為資金來源。待到樓市出現(xiàn)較大調(diào)整時，原本希冀利用快進快出謀利的炒房者，不但面臨無人接盤的窘境，更由于應(yīng)付銀行貸款導(dǎo)致的資金壓力而無法維系所持物業(yè)。
據(jù)深圳美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有介紹，目前區(qū)域二手房市場的成交均價已下調(diào)15%-20%，降價拋售的趨勢十分明顯。如某高檔樓盤業(yè)主，去年以20000元/平方米的單價收購逾100平方米左右的樓盤，日前以17000元/平方米的價格成交，相比之下虧損數(shù)額高達約50萬元之多。“這種短線投機者的資金承受能力通常較弱，一旦信貸政策對其產(chǎn)生壓力，只能選擇‘割肉’的方式脫手。”袁新有表示。此外，貸款購買多套物業(yè)的投資者，即使選擇“以租養(yǎng)房”，但在目前租金收入與供樓成本難以平衡的情況下，也只能選擇拋售。“甚至有業(yè)主覺得實在無法支持下去，就只能放棄物業(yè)斷供出逃。”
據(jù)了解，銀行一般會在業(yè)主斷供半年之后實行追討，如果無法收回貸款，便會將物業(yè)收回進行拍賣。“但是，這種拍賣價格只能以略低于市場價格的形式確定，而不能按照當(dāng)時貸款的評估價格。如果出現(xiàn)流拍，下一次的拍賣價格會更低。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。也就是說，一旦市場越來越多的投機者選擇斷供，銀行將會面臨較大的“壞賬”風(fēng)險。“但現(xiàn)在看起來情況還不算太糟。”袁新有認為，“價格出現(xiàn)下調(diào)之后，自住需求買家入市購買的情況比較明顯。”
有不完全統(tǒng)計顯示，與早先投資需求買家占比過半的形勢不同，目前入市購買的買家80%左右為自住需求，而20%的投資買家則選擇長線投資形式。 |
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