42億收購浮出水面

　　近日，外資再次在上海的房地產市場掀起熱潮。剛剛浮出水面的近期3項外資對于上海服務式公寓的收購項目，總額高達近42億元。
　　據全球五大房地產顧問公司之一的戴德梁行最新數據顯示，今年１月份，高富諾購買了位于長寧區的華山夏都苑中的C幢，總面積為29280平方米，均價約 40984元/平方米，總價為12億元。而華山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購的物業，此次轉手增值額超過50％。今年2月份，來自韓國的未來資產收購了服務式公寓項目翠湖天地御苑18號樓，總價為9.63億元，總面積為15793平方米，均價為6.1萬元/平方米。凱雷則收購了服務式公寓項目濟南路8號，總價19.9億元，總面積為39814平方米，均價約5萬元/平方米。
　　以上交易的相同之處在于，都是外資基金對于上海高檔服務式公寓的整體收購，買方和賣方都是國際資本。而賣方在交易中能收獲高達50%的收益率，無論是來自人民幣升值還是上海樓市在短期內的價格上升，其獲益都相當之可觀。
　　一度因為限外政策而卻步的外資基金，再次表現出了對上海市場的極高熱情。來自歐洲的私人房地產開發、投資、基金管理公司高富諾亞太區董事總經理陸智德認為，限外政策對于房地產市場的積極作用非常明顯，“政策讓市場變得更加透明，所有的外資公司都將面對同樣的政策、同樣的競爭，這對我們而言是一件好事情。”

高富諾發力中國市場

　　事實上，在上述交易的背后，是短期投資樓市資金的逐步退出，和長期持有房產資金進入的一個交換的過程。一方面是前期進行大手筆收購的大摩、凱雷等投行已經在其中獲得了相當收益，另外一方面則是，高富諾等企圖長期持有物業的國外資本愈加深入地進入了中國市場。
　　據陸智德介紹，截至去年年底，高富諾管理的資產為270億美元。可能是歐洲最大的私營公司，而高富諾目前的戰略重點就是在中國。“預計到2008年底，高富諾在亞洲的資產將達到20億美元，主要是在中、日兩國，其中一半將是在中國的資產。未來5年，高富諾預計將把資產增加到50億美元，仍然將有50%投到中國。”
　　陸智德透露，高富諾目前在上海有3個項目，今年將進行第一個合作開發的房地產項目，其伙伴可能是內地或者香港開發商。而高富諾去年在翠湖天地收購的兩幢樓，經過重新裝修后將在下個月推入租賃市場。
　　盡管今年受國際經濟的大環境以及美國次貸危機的影響，陸智德認為中國的房地產市場的發展也會放緩，“不過我們對于中長期市場相當看好，因為上海的經濟結構多元化，所以最多在短期內會受一些影響。”陸智德說。
　　“我們在中國的第一只房地產投資基金將在6周至8周以后結束募集，資產為10億美元，主要針對上海、北京、深圳等一線城市的商業地產，已經找到了1-2個項目。”陸智德透露，高富諾的發展方向，將主要集中在住宅和商業地產上。

長期看好中國樓市

　　根據商務部最新發布的數據，今年一季度實際使用外資金額增長明顯，增速比去年同期高出49.7%。國家發改委對外經濟研究所專家認為，一季度增加的實際使用外資金額，不排除是因熱錢流入所造成。此前，商務部曾透露，去年有高達800億美元的熱錢流入中國房地產市場，今年以來又有一批境外開發商和海外基金宣布繼續加大對內地房地產的投資。雖然政府“限外”的嚴肅態度不變，但內地樓市長期向好、人民幣升值步伐加快等都使得境外資本仍在不斷涌入。
　　有業內人士向記者表示，大摩、凱雷等投行的撤資，可能是他們出于對整體業務的考慮，也有可能因為他們在美國受到次貸影響而作出的決定。
　　“因為接下來人民幣的升值空間還有多少，很難說。基本上，他們會認為未來空間不大，所以短期博升值盈利的公司會越來越少。現在的情況是，外資依然有很多錢，希望能夠進入中國市場。”仲量聯行中國研究部總監何恩凱認為，目前進入中國市場的外資，大部分還是出于對中國實際市場的看好。
　　“目前外資進入商業地產，收購房產后進行改造，通過引進先進管理機制和意識，改進物業管理等，使得地產價值較快上升。”漢宇地產總經理施宏睿表示，這些收購對上海樓市不會產生什么影響。因為一般外資的收購都關注于商業地產與高檔住宅物業，所以對普通居民的購房、上海房價的漲跌，不會直接地產生作用。
　　他還表示，面對外資的大肆進入，政府舉措關鍵在于如何杜絕熱錢套利。目前，在人民幣持續升值的情況下，外資短期內不會出現套利現象，但人民幣升值到一定程度后停止升值時，要防止外資大規模撤資的出現。