交投量創3年來新低

　　今年2月，上海樓市遭遇寒流，商品房和商品住宅的新增供應量、成交量均創2005年以來的最低水平。
　　來自佑威房地產研究中心的數據顯示，上海商品房（剔除動遷、配套）的成交量已連續下跌了半年，2月僅成交57.76萬平方米，環比下降57.03%。其中，商品住宅的成交量也呈持續下降之勢，2月僅成交3259套，即35.34萬平方米，只相當于2007年周平均成交水平（41.19萬平方米）的 86%。
　　從個案的表現來看，今年1月，上海成交量在1萬平方米以上的項目多達17個，而2月僅閔行的愛廬世紀新苑一個項目成交量在1萬平方米以上。新增供應方面，2月商品房新增供應量為68.05萬平方米，較 1月下降了60.4%，是2005年以來新增供應最少的月度。其中，商品住宅供應量為38.39萬平方米，較1月大幅下降了62.5%，僅有28個項目推出商品住宅房源。

多重因素影響

　　因春節假期關系，2月歷來是樓市成交的低谷。而今年2月，在“樓市拐點論”甚囂塵上的情況下，成交量跌至歷史最低水平。對此，佑威房地產研究中心分析師黃河滔認為，這是由內在和外部壓力共同造成的。去年，上海樓市的繁榮使得購房能量大大釋放，共成交2089萬平方米商品住宅，較2006年大幅增長了 24.53%，達到歷年峰值。而現在屬于購買量枯竭后的調整期。
　　此外，去年9月后紛至沓來的調控政策對上海樓市產生了巨大影響。特別是去年9月底，國家提高第二套房貸首付，以抑制樓市中高檔需求。隨后又推出了各種保障性住房政策，使得低端購房者也開始觀望，導致去年9月之后的成交量一路下滑至今。
　　而今年2月的雨雪天氣和降價風潮也是導致成交量降到冰點的主要原因之一。2月前期，惡劣的雨雪天氣降臨上海，直接導致人們看房困難，影響樓市成交。在2月后期，上海樓市遍吹“降價風”，購房者下單減少而持幣觀望，進一步壓抑了樓市的成交。
　　由于成交低迷，2月新上市房源滯銷，并導致其他更多新盤不愿上市，供應量也跌到歷史低點。
　　在2月的商品住宅新增區域分布上，主要集中在南匯、青浦、嘉定3區，三者分別上市了7.71萬平方米、7.66萬平方米和5.38萬平方米。徐匯區因為徐匯新城一次性推盤536套公寓，達4.86萬平方米，躋身全市各區供應量第四。靜安、盧灣、普陀、閘北、楊浦5區都沒有新增房源，黃浦、長寧、虹口3個區的新增供應量也僅為1.68萬平方米。

后市需求減少

　　上海二手房指數辦公室表示，受央行嚴控信貸，尤其是針對“第二套房”貸款嚴格審核的政策影響，市場中投資性購房需求受到明顯抑制。多數投資者獲取優惠利率貸款難度加大，資金成本大幅上升，不得不重新考慮投資計劃。原先不少打算“梯度消費”的購房群體，受該政策影響改變了既定計劃，選擇暫時觀望。在這種局面下，二手房市場表現較冷清，持幣觀望成為近期特征。
　　而上海二手房市場受銀行控制信貸、掛牌房源銷售周期加長，以及后市暫不明朗等因素的影響，短期內將持續這種價格漲幅回落、成交低迷的清淡局面。“雖然部分區域價格漲幅出現快速下滑，但市場需求依然存在。通過對近幾個月市中心板塊價格的監控發現，無論是售后工房中的老工房還是次新房，價格仍顯現強勁支撐。這種支撐來源于市中心區域供應量偏緊的格局，因此價格在緩慢攀升。”
　　佑威房地產研究中心主任薛建雄認為，雖然在政府公布的2008年住宅建設計劃中，浦東、黃浦、盧灣、徐匯等10個中心城區，住宅新開工和竣工面積分別占全市住房開工、竣工面積的30%左右；但這30%將主要集中在浦東、徐匯兩個面積較大，又都處于外環外的區域，其余8個真正的中心區的供應量將寥寥無幾。
　　對于2008年樓市的供需情況，薛建雄認為，由于2007年3279萬平方米的歷史性高成交消耗了大量的購買力，加上第二套房貸政策和保障性房源對需求的壓制和疏導，“預計2008年的需求量將會跌到與2006年1841萬平方米相當的水平。這相對于今年政府公布的2000萬平方米住宅的可預售面積要小，類似去年嚴重供不應求的局面將難以再現。”