高價房讓許多人望而卻步

　　自國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險提示”后，不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。

規(guī)避禁區(qū)　小產(chǎn)權(quán)房變形銷售

　　按照相關(guān)法規(guī)，我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。對于社會上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險提示”：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。國土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。
　　然而，面對相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū)，一些小產(chǎn)權(quán)房項目在現(xiàn)實中仍變換著各種形式銷售，成為一個灰色的監(jiān)管區(qū)域。
　　天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計劃，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個重要內(nèi)容，村里便“因勢利導(dǎo)”，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)。
　　９月中旬， “育水佳苑”售樓處墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示：該樓盤一期為現(xiàn)房，共計２４棟樓，其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工，已有不少樓盤也被標(biāo)上“已售”的字樣。
　　銷售人員介紹說，便宜是“育水佳苑”最大的賣點。這里現(xiàn)房基本都在三四千元上下，而附近的商品房，價格都在５５００元以上。
　　前來訂房的買主說出了他的理由：買小產(chǎn)權(quán)房就是投資之用，因為小產(chǎn)權(quán)房雖屬于違規(guī)房，但因為這個小區(qū)建筑面積超過１０萬平方米，因而被強(qiáng)行拆除的風(fēng)險就會小得多。
　　小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險首先是因沒有土地證，不能上市流通買賣。為應(yīng)對這個難題，售樓人員透露，在轉(zhuǎn)讓房屋時，只要到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，再交納售房款１％的費(fèi)用就可以了。村委會實際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。
　　按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。

暗箱操作　小產(chǎn)權(quán)房暴利超過了商品房

　　小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷？中央黨校研究員曾業(yè)松等認(rèn)為，其最大優(yōu)勢就是便宜。由于級差地租的擴(kuò)散效應(yīng)，城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤誘惑下，一些城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕�因無產(chǎn)權(quán)證，就稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”，有的則叫“野樓盤”，實際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。
　　一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售２０００元至４０００元不等，但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過了層層審批關(guān)口，并且銷售時也不繳納相關(guān)稅費(fèi)。
　　小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，一般沒有經(jīng)過用途變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進(jìn)行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說，失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益，長期保障則無從談起。
　　“小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有１０多年歷史，起初是村委會給農(nóng)民集中蓋房和建農(nóng)民公寓時，把多余的房子私下賣掉。但很快大家發(fā)現(xiàn)，除了建設(shè)費(fèi)用外，小產(chǎn)權(quán)房沒有其他任何成本，利潤豐厚。”南京市國土局一位負(fù)責(zé)人說，小產(chǎn)權(quán)房也由最初滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，在城市周邊由點到面像滾雪球般變大，成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具。
　　江蘇省國土廳副廳長吳震強(qiáng)表示，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

進(jìn)退兩難　小產(chǎn)權(quán)房清理政策懸空

　　面對小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對不聽勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的，政府部門將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。
　　據(jù)了解，石家莊市曾在去年１０月實施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點工作，但是發(fā)現(xiàn)問題很多，只好宣布暫停。
　　南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目，經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權(quán)房項目補(bǔ)辦“兩證”。
　　南京市棲霞區(qū)國土局的負(fù)責(zé)人告訴記者，區(qū)內(nèi)一個符合兩個規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目已經(jīng)按照每平方米６００元的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好了補(bǔ)辦手續(xù)的費(fèi)用，但由于上面態(tài)度不明朗，區(qū)里想補(bǔ)辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)則抵制交納補(bǔ)辦手續(xù)費(fèi)。鳳翔花園的部分業(yè)主反映，街道辦事處曾動員過住戶辦理產(chǎn)權(quán)證，但每平方米要交納五六百元，住戶沒有一戶愿出錢辦證。
　　建設(shè)系統(tǒng)一名官員說，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點：一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強(qiáng)行拆除影響社會穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項目，應(yīng)該交納一定的費(fèi)用，這個錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會助長頂風(fēng)違法。
　　吳震強(qiáng)則表示，集體土地進(jìn)入市場只有一條路：國家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化，是個漫長的過程。

管理漏洞　造就房地產(chǎn)市場“怪胎”

　　小產(chǎn)權(quán)房這一市場“怪胎”為何會延續(xù)多年？京郊一位村干部說，小產(chǎn)權(quán)房最初有其合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè)，村組街道要自籌拆遷安置費(fèi)，根本沒有財力，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已，而小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。
　　盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房價高漲刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型，起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來越突出，購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?BR>　　專家分析，叫停小產(chǎn)權(quán)房，只是個暫時辦法，問題的根源還在于引導(dǎo)消費(fèi)者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來。比如，加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等具有保障性用房的供應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)土地制度的改革等。