日前，建行研究部發布報告指出，雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但住房按揭貸款同樣有風險，并正逐步步入違約高風險期。
應當說，在美國次債危機的影響余音未消、我國銀行房貸規模日益龐大的背景下，建行這份帶有風險提示性質的研究報告是頗有積極意義的。
就美國次債危機的原因而言，表面上看在于次級抵押貸款和次債產品本身的問題，而深層次原因，還在于美國房地產泡沫的破滅。在過去10年，美國房地產價格翻了一番多。僅危機前的3年間，就上漲了50%。房價的持續上漲，大大刺激了購房者的消費需求，銀行也出于競爭壓力去開拓新客戶，因而放寬了貸款條件、為大量低收入或信用欠佳的購房人發放貸款，并將貸款打包以次級債的形式銷售給各類投資者。
然而，房價持續上漲以及通脹預期的形成，使得美聯儲的政策手段不得不發生逆轉。2004年6月30日以后，美聯儲連續17次加息，將聯邦基金利率由1%上調至5.25%。利率的大幅升高，使得購房需求大幅減少，最終刺破了房地產泡沫。同時，利率走高使得越來越多的購房人不堪重負、無力還款，而房價的大幅下跌也使許多有還貸能力的人選擇了理性違約，最終導致了次債危機的爆發。
目前，我國個人房貸的不良率不到1%，因此銀行普遍將其視為優質資產，而且，房貸收益遠遠高于其他貸款品種。同時，由于《巴塞爾協議》規定，完全居住用途的房產作抵押的貸款風險權重為50%，而其他類型的固定資產及不動產作抵押的貸款風險權重為100%。因此，住房貸款相對其他貸款的風險資產總額更小。因此，銀行大力推進房貸業務是有其合理性的。
不過，當前的確需正視銀行房貸中潛存的風險。需看到，在流動性過剩和經濟增長趨于過熱的背景下，我國宏觀經濟政策正不斷緊縮，利率處于上升通道，多次加息的累積效應正使得房貸者的還款壓力不斷加重。
同時，在目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機)型需求。而房價的持續走高既有住房市場供求不平衡的因素，也有流動性過剩背景下的住房投資需求高漲的影響。這意味著我國房地產市場存在著內在不穩定性，一旦部分購房人的還貸能力出現問題，極有可能發生連鎖反應，誘發大量投機性拋盤，使得房價在大漲之后發生大跌。這說明，政府及有關部門必須采取多種措施嚴控房價的繼續上漲。
當然，就產品設計的理念、審核標準等基本性質而言，我國銀行的房貸產品與美國次級貸款還是區別較大的。美國的貸款機構基于房價上漲的預期和在激烈競爭中挖掘客戶的目的，主動修正了貸款理念、降低了客戶標準。而我國銀行目前盡管也存在收入證明審核不嚴等方面的問題，但整體上貸款理念并未發生變化、放貸標準也沒有降低。
此分析意在表明，總體而言，我國銀行的房貸質量比美國次級貸款是要勝出一籌的，因此沒有必要將房貸風險過于渲染和夸大。
當然，未來商業銀行在放貸環節上還需從嚴把關，嚴格審查借款人的收入狀況與信用狀況。還需嚴格審查抵押房產價值及產權狀況，特別是，對于購買第二套及兩套以上投資色彩濃厚的購房行為，需通過大幅提高首付比率、利率上浮等措施予以嚴格限制。
(作者為中央財經大學中國銀行業研究中心主任、教授) |
|