近日，建設部、北京市國土局接連發布購房風險提示和停工停售禁令，“劍指”北京城郊違規開發、銷售的小產權房。面對政府部門的 “曖昧提示”和 “倉促禁令”，社會公眾心里不免有些疑惑：小產權房的“茁壯成長”并非一年兩年，小產權房的隱藏風險也不是一天兩天，為何直到今天形成“燎原之勢”，政府部門才想起“發威問罪”呢？

自產自銷打起擦邊球

　　鄉村小產權房自出現以來一度成為社會關注的熱點。有人說它違法，有人說它不違法，還有人說它處于灰色地帶。稱之違法的理由是，根據我國法律規定，農民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經濟組織之外出售。而稱之不違法的理由則是，法律并沒有禁止“出租”農民在集體土地上建造的房屋。
　　那么，小產權房的交易到底是“出售”還是“出租”呢？近日，記者在調查了解北京幾個小產權房產項目時，售樓人員都明確表示，他們這種小產權房“不辦理產權證，但會有50年的租賃證明”。
　　“當然，這種長達數十年的‘租賃’與‘購買’商品房在使用上沒有什么區別，或者說這種‘租賃’是一種變相的‘出售’，打了法律的‘擦邊球’。”北京市德恒律師事務所律師王巍認為：“房子下面的土地是農村集體所有土地。按照法律規定，在這樣的土地上，只有當地的農民才能居住和使用。而即便土地的所有者和開發商一起將之開發成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’。沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，房屋的買賣只是買主和賣主之間的‘私下’交易，沒有任何法律能夠保護這種買賣后權利人的權利。”
　　采訪中，一位售樓人員直白地告訴記者，小產權房的出現其實并不是什么壞事，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價格，還讓買不起商品房的城鎮居民住上了房子，而且讓眾多的農民直接分享到了土地增值和經濟發展的成果。另外，對開發商來說，也是好事，因為他們得到了一個取得開發土地的新途徑，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤剝’。”

房價失控成就小產權房

　　“以前大產權3000多元，小產權1000多元的時候，我們的房子根本沒現在好賣，現在我們的均價漲到3000多元，人們反倒搶著買，剛才來的那個律師就是看了‘負面’報道才來我們這兒看房的。”售樓的銷售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者。
　　據相關部門最新數據表明，北京市四環路以內住宅期房均價達到每平方米13121元；四環至五環路均價突破萬元，達到10616元；五環至六環路的均價也達到了7037元。而小產權的房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環內商品房價格的25%至30%，這種價格的對比，讓小產權房炙手可熱。
　　“想買便宜房，就到農村去！小產權房能紅火至今，價格便宜只是一方面，真正的原因是建了也沒有人管、買了也沒有人管！北京市小產權房的存在已有10余年了，明明是屬于違規開發建設的房產項目，相關政府部門在10幾年中都沒有及時進行制止。直到小產權規模化以后，才發出風險提示和禁令問罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱，這事大家心里特明白！”一位去年剛在通州買了小產權房的王先生告訴記者。
　　多年從事房產銷售的張女士告訴記者，北京市的小產權房是上世紀90年代中期陸續開始出現的。當時北京各界的名流是購買主力，多數是為了休閑和養老。2003年以后，隨著中國房地產市場的升溫，大規模開發建設小產權房的違規活動才真正開始。目前位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區，已售和在建的“小產權”項目已突破 1000萬平方米。在北京440多個在售房產項目中，就有80個是小產權，占項目銷售總數的20%左右。

九龍治水凸顯管理難

　　“表面上看很多部門都在管，實際上是誰都沒有真正管！小產權房的管理至少涉及國土資源部門、建設部門，還有農業部門和國家相關立法、執法部門，恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上！” 民盟中央法律委員會王心安委員對記者表示。
　　“以村為單位的銷售主體，我們執法部門很難管理，村單位具有天然的主體合法性，干涉它，就是干涉它的主體合法性。另外從買方業主來說，我們沒有專門制裁購買違規房屋的法律，所以對買賣雙方來說都沒法進行處罰。”采訪中，一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者。
　　政府強制拆除小產權房的事例北京市也曾發生過。2006年5月，北京市規劃委在利用衛星查處違法建設過程中，發現房山區青龍湖鎮青龍頭村有違法建設項目。經核實，該項目在未辦理任何立項、規劃、用地、建設審批手續的情況下，共計建144棟別墅，占地300余畝，屬于違法建設。2007年3月27日，相關部門開始實施拆除其中的85棟，剩下的59棟予以沒收。
　　北京市德恒律師事務所律師王巍對記者強調：近年來，北京市郊區的小產權房大多是村委會或鄉鎮政府以舊村改造、新農村建設等名義，通過自行建設或與房地產公司合作開發后對外進行違法銷售。建設部門完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅做出“風險提示”。因為建設部門無權管理非城鎮國有土地上的建設行為，但有權管理違反《房地產管理法》的市場銷售行為。不管這些小產權房的建設是否合法，但其對社會銷售的行為是違法的。建設部門有權依法禁止這種對社會公開的銷售行為和沒收其所得。
　　自建設部發出“風險警示”后，各地小產權房漸漸浮出水面。

北京：小產權房交易上漲

　　據了解，京城的一些大型中介機構已經停止接收小產權的房源。而據“鏈家地產”在門頭溝、順義、房山的門店了解到的當地二手房交易信息，今年前4個月，以上區域的小產權房成交量比去年同期上漲了兩成以上。“停工停售”的消息傳出后，雖然購買小產權房在法律上的風險暴露出來，但交易量并未受到影響，仍比較活躍。
　　小產權房主要集中在房山、通州、懷柔等遠郊區，房價多為2000至4000元/平方米，價格低廉，非常誘人。位于于莊村的沁馥家園項目開發商、廣明興華房地產開發公司負責人表示，目前琉璃河等地區仍有大批的小產權期房在售。因為面積太大，不能說拆就拆，想要禁止很難。他預測說，已經建成的小產權房，未來恐怕也只能是保留下來。
　　筆者致電房山琉璃河某小產權項目銷售人員，她告訴筆者，該項目仍在銷售，而且，“建設部馬上會有相關批復。像我們這樣的大規模小產權項目不會有什么事。”通州區欣橋家園的銷售人員則稱，也許會以補交300至400元/平方米的土地出讓金或其他形式使小產權合法化。
　　北京市建委有關人士日前也表示，關于現有小產權的處置政策很快就會有結果。而且，北京處置小產權的方式很可能會被外地借鑒。
　　（鞠曉波　陸曉東）

深圳：過半人住著小產權房

　　家住深圳市梅林關外的業主謝小姐2003買了一套惠鑫公寓的小產權房，她在接受記者采訪時表示：“當時買的時候也意識到了小產權的一些風險，但是考慮到有那么多人都買了，再說價錢便宜一半還多，也就沒想其他的。就算政府要回收，我住個10年也夠本了！”
　　調查顯示：76%的人表示如果可能的話會買小產權房，在小產權房低價與高風險之間，有56%的被調查者選擇了：“雖然有風險，但價格低，還是會購買”，對于已售小產權，持“補交地價款和稅費轉正”的被調查者占到了58%。由此數據可以看出：迫于高房價的巨大壓力，很多購房者愿意鋌而走險選擇小產權房，已購小產權的業主也希望自己的權利能夠得到相應保障。
　　謝小姐的房子是一次性付款買的，這看上去是“行規”。可有些也能像正常商品房一樣貸款按揭的，據家住深圳市布吉青青家園的賴先生介紹，“我買的是一期，付款方式是以農村信用合作社貸款方式買的，利息比普通商業銀行利息高，利息是國家規定最高的那一種，還有二三期，聽那些業主說他們是在商業銀行按揭的，通過開發商找的律師辦個手續就可以了！我們所有的房子都只有綠本，沒有正式的產權證。”
　　毫無疑問，小產權房買賣存在一定的風險，但仍然大行其道，據深圳市2006年住房的統計情況表顯示，各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房 29%，單位自建房14.7%，其他的都歸在農民房占到49%。除了商品房和政策性住房，小產權房的比例是63.7%。也就是說，過半的深圳人住著小產權房。
　　（王克娟）

天津：小產權房遍地開花

　　在天津，小產權房也頗有市場。據了解，在天津西青區大學城、王頂堤、東麗區華明鎮、北辰區雙街鎮等地區均有小產權房在銷售，并且不止近郊，遠郊地區也有所分布，雖為星星之火，卻有遍地開花之勢。由于其價格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右，吸引了不少購房者的目光。調查顯示，超過半數的人表示會考慮購買小產權房，主要原因是其房價低。可見，購房人對小產權房雖有疑慮，卻也難抵擋低價的吸引力，且隨著城市外擴趨勢的進一步加快，是否位于市郊也已不是購房人考慮的首要要素。據有關部門統計，在天津，郊縣地區小產權房銷量已經占到整個市場的20%。
　　（曼婷）

西安：小產權房“隱蔽”進入規模化

　　在西安市北郊一樓盤工作的小薛最近有些愁眉不展，原因在于近日西安市掀起的整治小產權房的專項行動。小薛是這個樓盤的銷售經理，而他負責的這個項目是利用村集體土地開發的，正屬于被整治的類型。原先沒有刮起“風聲”的時候，銷售業績非常不錯，而最近一段時間幾乎沒有出單，即使有客戶上門看房，問的問題也比以前尖銳了很多，很不好“對付”。“看來這個月的銷售任務完成不了了”，小薛無奈地說。
　　其實小薛所在的樓盤還算是好的，還沒有遭到被強拆的命運。陜西亞東房地產有限公司開發的“學府新苑”項目就沒有那么幸運，已經被相關部門強令拆除。以它為典型，近日，西安掀起了這股令小薛們郁悶的整治小產權房的專項行動，種種跡象表明，這次的整治有些“來真的”的意味。
　　如果按照政策的打擊標準，“學府新苑”可能還算不上最典型的一個例子，起碼從面積上它不是最大的。在西安，類似這樣的小產權房非常多。據調查，這種在建和在售的樓盤起碼在50個以上。這其中，既有兩三座樓的小盤，也有規模在20萬平方米以上的大社區。東郊浐灞河、長安區、北郊方新村、未央湖、白家口、魚化寨、城西客運站等區域附近，是小產權房較為集中的地方，可以說城鄉結合部的郊區是此類房子最適合的土壤。據不完全統計，這些樓盤的總建筑面積非常驚人，達到上百萬平方米，如果說北京市的小產權房占到整個北京市場20%的銷售面積的話，西安可能已經超過了這個比例。
　　（崔軍平）