業(yè)主上書(shū)“封殺”搶賣(mài)者

　　4月初，來(lái)自廣州市各區(qū)的業(yè)委會(huì)代表聯(lián)名向廣州市房管局遞交文件提請(qǐng)“封殺”開(kāi)發(fā)商搶賣(mài)車(chē)位，立即停止目前包括車(chē)庫(kù)在內(nèi)的小區(qū)配套房屋設(shè)施的銷(xiāo)售活動(dòng)，希望待省市執(zhí)行《物權(quán)法》的細(xì)則出臺(tái)后再定奪。一小區(qū)的業(yè)主饒女士向記者介紹，該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商為避免車(chē)位在《物權(quán)法》實(shí)施前賣(mài)不完，就自己另外成立了一家公司，并把小區(qū)內(nèi)的剩余車(chē)位一次性轉(zhuǎn)讓給這個(gè)公司。業(yè)主需要車(chē)位的，可再去向該公司買(mǎi)車(chē)位。車(chē)位一個(gè)售賣(mài)20萬(wàn)元，但是卻只能開(kāi)13萬(wàn)元的發(fā)票。 “甚至連沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的防空洞，也被隔成車(chē)位出售了”。
　　開(kāi)發(fā)商急于出售車(chē)庫(kù)等小區(qū)公共配套設(shè)施的現(xiàn)象引起了業(yè)主們的擔(dān)憂，為防止《物權(quán)法》實(shí)施后糾紛的產(chǎn)生，業(yè)主集體上書(shū)請(qǐng)求政府部門(mén)立即停止目前包括車(chē)庫(kù)在內(nèi)的小區(qū)配套房屋設(shè)施的銷(xiāo)售活動(dòng)，待省市執(zhí)行《物權(quán)法》細(xì)則出臺(tái)定奪。另外，他們要求在購(gòu)房合同和房產(chǎn)證上明確共有和共同管理的具體部位和內(nèi)容，明確業(yè)主的共有部分。由房管局主管部門(mén)將現(xiàn)已出售的小區(qū)共有和共同管理的建筑及設(shè)施具體內(nèi)容明細(xì)在小區(qū)公示。
　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)，去年12月廣州市一手停車(chē)位每平方米上漲了2136元。在有車(chē)業(yè)主不想買(mǎi)車(chē)位的情況下，不少投資者反而買(mǎi)下車(chē)位，然后以600至700元/月的高價(jià)出租給有車(chē)的業(yè)主。這也加劇了小區(qū)業(yè)主停車(chē)難的問(wèn)題。

車(chē)位開(kāi)始特價(jià)銷(xiāo)售

　　據(jù)北京青年報(bào)的一則報(bào)道，《物權(quán)法》通過(guò)后京城也出現(xiàn)了不少開(kāi)發(fā)商突擊賣(mài)車(chē)位的現(xiàn)象。除了北京萬(wàn)科的多個(gè)樓盤(pán)在促銷(xiāo)賣(mài)車(chē)位外，朝陽(yáng)北路沿線、望京地區(qū)、奧運(yùn)地區(qū)等區(qū)域的在售樓盤(pán)近日的銷(xiāo)售重心都“偏”車(chē)位。北京青年報(bào)的報(bào)道說(shuō)，從國(guó)外出差回來(lái)的劉先生上周回到萬(wàn)科星園的家，很奇怪地看到了小區(qū)里竟然有關(guān)于車(chē)位打折銷(xiāo)售的通知，地下一層部分原價(jià)11.7萬(wàn)元一個(gè)的車(chē)位竟然讓利8000元賣(mài)10.9萬(wàn)元一個(gè)，“特價(jià)銷(xiāo)售”。到銷(xiāo)售處打聽(tīng)，銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)推出“特價(jià)車(chē)位”是為了對(duì)車(chē)位的銷(xiāo)售起帶動(dòng)作用。銷(xiāo)售人員還告訴劉先生，北京萬(wàn)科的其他項(xiàng)目如萬(wàn)科青青家園等也都做車(chē)位銷(xiāo)售的促銷(xiāo)活動(dòng)。
　　對(duì)此動(dòng)心的劉先生動(dòng)了想買(mǎi)“特價(jià)車(chē)位”的念頭，而朋友們卻告訴他不用著急，因?yàn)椤啊段餀?quán)法》出臺(tái)后，許多開(kāi)發(fā)商擔(dān)心物權(quán)法實(shí)施后會(huì)給車(chē)位銷(xiāo)售造成影響而在突擊賣(mài)車(chē)位”。朋友們建議劉先生等10月1日《物權(quán)法》開(kāi)始實(shí)施后再考慮車(chē)位的事情。

車(chē)位歸屬約定有話在先

　　相對(duì)新樓盤(pán)，一些較早出售的樓盤(pán)問(wèn)題可能更復(fù)雜一些。因?yàn)楫?dāng)時(shí)許多開(kāi)發(fā)商提供的合同上對(duì)車(chē)位并沒(méi)有約定，但現(xiàn)在則不然。一般購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的合同都對(duì)車(chē)位有了約定，實(shí)際上業(yè)主并沒(méi)有選擇的余地。位于北京朝陽(yáng)區(qū)四惠東的壹線國(guó)際小區(qū)去年10月交房，業(yè)主楊先生最近在網(wǎng)上發(fā)帖要以每月300元的價(jià)格出租地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，楊先生購(gòu)買(mǎi)了地下車(chē)位20年使用權(quán)，因一時(shí)用不著，就想租出去。他認(rèn)為《物權(quán)法》關(guān)于車(chē)位的規(guī)定不能起到應(yīng)有的作用，因?yàn)楝F(xiàn)在一般購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的合同都對(duì)車(chē)位有約定，業(yè)主沒(méi)有其他選擇。幾乎任何一個(gè)項(xiàng)目的售房合同都對(duì)車(chē)位歸屬有約定，且約定不能更改，業(yè)主只能同意。
　　金地國(guó)際花園客服中心前任經(jīng)理解強(qiáng)告訴記者，經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，北京的開(kāi)發(fā)商在車(chē)位的權(quán)屬上做得很規(guī)范，北京現(xiàn)行的法律法規(guī)也基本和《物權(quán)法》一致——“車(chē)位基本上是有約定的從其約定，沒(méi)有約定的看證明”。他解釋，北京的車(chē)位一般都是和房子分開(kāi)賣(mài)，因此有關(guān)車(chē)位的約定一般都在前期物業(yè)管理公約內(nèi)寫(xiě)明。有約定的按照約定確立車(chē)位的權(quán)屬，沒(méi)有約定的只要開(kāi)發(fā)商能提供產(chǎn)權(quán)證明就屬于開(kāi)發(fā)商，不能提供權(quán)屬證明的就屬于業(yè)主。也正因如此，《物權(quán)法》的出臺(tái)和實(shí)施對(duì)北京車(chē)位的銷(xiāo)售管理沒(méi)有什么影響。

業(yè)主維權(quán)愈來(lái)愈艱辛

　　有關(guān)人士表示，《物權(quán)法》出臺(tái)后，業(yè)主的維權(quán)可能更艱辛，方方面面都受到了挑戰(zhàn)。比如共有的財(cái)產(chǎn)、物權(quán)要?dú)w業(yè)主所有，可能會(huì)遇到開(kāi)發(fā)商、物管企業(yè)設(shè)置的障礙，業(yè)主們要掌握好有關(guān)條例，作為維權(quán)的依據(jù)。
　　幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都否認(rèn)促銷(xiāo)車(chē)位與《物權(quán)法》出臺(tái)有關(guān)。而私下卻也承認(rèn)“肯定有影響，得盡快想辦法在10月1日物權(quán)法實(shí)施之前多賣(mài)些車(chē)位。”
　　“售樓處銷(xiāo)售人員的回答是經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的，不信，你無(wú)論去哪個(gè)銷(xiāo)售中心，回答肯定都是否定。”一位京城知名開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴記者。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”而一般能賣(mài)的產(chǎn)權(quán)車(chē)位都在建筑物地下，“也就是說(shuō)應(yīng)該是屬于《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主對(duì)‘專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利’的共有部分。現(xiàn)在的問(wèn)題是什么是共同管理權(quán)？是不是意味著今后即便是開(kāi)發(fā)商能拿來(lái)賣(mài)的產(chǎn)權(quán)車(chē)位的定價(jià)問(wèn)題，也應(yīng)該是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同商量確定，而不是像現(xiàn)在這樣由開(kāi)發(fā)商單方面來(lái)定？因此，部分開(kāi)發(fā)商擔(dān)心今后車(chē)位定價(jià)不能自己說(shuō)了算，所以現(xiàn)在才著急搶在10月1日前多賣(mài)車(chē)位。”
　　10月1日以后，隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，小區(qū)車(chē)位將優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。“以前車(chē)位不一定是賣(mài)給或者租給本小區(qū)的業(yè)主。”據(jù)介紹，北京現(xiàn)在很多小區(qū)的車(chē)位購(gòu)買(mǎi)對(duì)象不全是本小區(qū)業(yè)主。開(kāi)發(fā)商可能把小區(qū)的車(chē)位賣(mài)給或租給周邊的商家、相鄰車(chē)位價(jià)格更高的“隔壁小區(qū)”的業(yè)主。據(jù)記者了解，望京地區(qū)、朝陽(yáng)北路以及東四環(huán)等地，這樣的小區(qū)不少。“《物權(quán)法》實(shí)施以后，這樣的做法也許就不行了，而少了小區(qū)業(yè)主以外的買(mǎi)主，車(chē)位也許就更賣(mài)不動(dòng)，這才導(dǎo)致很多小區(qū)都有‘暗渡’車(chē)位的現(xiàn)象。”
　　按照《物權(quán)法》的規(guī)定，車(chē)庫(kù)的歸屬?zèng)]有約定或約定不明的，屬于業(yè)主共有。這將意味著，開(kāi)發(fā)商如果現(xiàn)在不賣(mài)掉公共車(chē)位，物權(quán)法實(shí)施以后，他們就無(wú)法通過(guò)出售車(chē)位而獲得利益了。

共有車(chē)位也要有償使用

　　對(duì)于目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)出售措施，不少業(yè)主開(kāi)始心動(dòng)，甚至考慮買(mǎi)兩個(gè)以上的車(chē)位。專家認(rèn)為，這種做法存在風(fēng)險(xiǎn)。那么對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在集中推出的車(chē)位到底是買(mǎi)還是不買(mǎi)？專家表示，《物權(quán)法》出臺(tái)后更多的是對(duì)車(chē)位的權(quán)屬作界定，即車(chē)位到底歸誰(shuí)將有更明確的說(shuō)法。但是，對(duì)于車(chē)位的成本、價(jià)格，《物權(quán)法》以及相關(guān)地方法律都沒(méi)明確提到。“市民可按照自己的具體需求，結(jié)合車(chē)位價(jià)格考慮是否出手”。在專家看來(lái)，車(chē)位的價(jià)格最終還是要由供求關(guān)系確定，即便業(yè)主共有的車(chē)位，業(yè)主也得付出代價(jià)才能取得車(chē)位的使用權(quán)或者所有權(quán)。
　　將于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。《物權(quán)法》有關(guān)車(chē)位界定的條款引發(fā)了一個(gè)新現(xiàn)象，各開(kāi)發(fā)商紛紛使出種種“法寶”保證車(chē)位安穩(wěn)地放在自己的口袋中。