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“增值額占比20%以下可免于征稅，成本測算可多扣土地款和開發(fā)成本的20%……”昨天（18日），面對清算征收土地增值稅的巨大影響，國稅總局在官方網(wǎng)站發(fā)布名為《土地增值稅并非新稅種》的主題文章，強調(diào)：征稅辦法在各地早已執(zhí)行，且按照相關(guān)條例，土地增值稅并非對所有轉(zhuǎn)讓項目征收而有相應(yīng)的免征和減征條款。同時也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔(dān)。
“這一聲明旨在強調(diào)土地增值稅的清算征收是符合房地產(chǎn)調(diào)控新政的，對開發(fā)商成本不一定全都構(gòu)成重大壓力，并進而平抑股市投資者對房地產(chǎn)股的盲目低估，以及購房者對成本轉(zhuǎn)嫁進房價的恐慌。”一位房地產(chǎn)分析師稱。
并非新政
據(jù)國稅總局昨天的解釋，土地增值稅早在1994年就已經(jīng)開征。征收辦法是按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后的余額計征。并實行四級超率累進稅率。這一征收方式的依據(jù)即1993年12月底發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）。
“從實際情況看，各地稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細則的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，并在結(jié)算后進行稅款清算，多退少補。”國稅總局表示，因此，近日發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，“并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對以往工作遇到的問題進行的梳理和規(guī)范，是一個征管文件。”
清算制曾“名存實虛”
但根據(jù)開發(fā)商的說法，因為存在“由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算增值額的，可以預(yù)征土地增值稅”的以往規(guī)定，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)項目都以預(yù)征方式繳納土地增值稅。“只有當(dāng)整個房地產(chǎn)項目銷售結(jié)束，進行項目公司工商登記注銷時才會遇到土地增值稅的清算問題。”深圳一家房地產(chǎn)公司發(fā)言人告訴記者。
于是，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇留余尾盤，不做結(jié)算，甚至擱置項目公司，不做工商注銷等方法，最終目的都是避免土地增值稅的清算。“以累進稅率繳納了土地增值稅的房地產(chǎn)公司很少見到。”開發(fā)商這樣表示。
根據(jù)新通知精神，多種情況被納入強行清算之列，包括：已轉(zhuǎn)讓物業(yè)占比在85%以上；銷售占比不足85%，但剩余物業(yè)已經(jīng)出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等，和二手房個人所得稅征收過程類似，此次將土地增值稅清算環(huán)節(jié)進一步明確，即被市場認作土地增值稅強行清算的開始。 |