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2010年注定是資本市場的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也呼之欲出，有望成為今年資本市場又一項重大制度創(chuàng)新成果。近日，知情人士向記者透露，上海的權(quán)益型REITs方案正在積極研究制定中，預計初步方案將在今年下半年成形，且權(quán)益型REITs的交易地點已基本確定為上海證券交易所
促進商業(yè)地產(chǎn)
上述知情人士表示，目前權(quán)益類REITs還需突破稅收、法律等障礙。比如，稅收方面，由于權(quán)益型REITs為公司型，房地產(chǎn)公司必須將旗下地產(chǎn)賣給REITs，其中涉及地產(chǎn)標的溢價，需要繳納大量稅收。此外，基金也在爭取尋求突破現(xiàn)有規(guī)定，擴大經(jīng)營范圍，期待成為REITs發(fā)起人。
記者了解到，上海REITs方案中兩個獨立的REITs產(chǎn)品正在并行研究，注入資產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)資源，一個是張江集團旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，另一個是位于浦西的一家商業(yè)地產(chǎn)集團。
“從當前情況看，預計國內(nèi)首只股權(quán)REITs將在2010年第一季度上市，債權(quán)REITs將在股權(quán)REITs前出臺。”智利盈理財網(wǎng)分析師詹建功這樣預測。
他認為，相對于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業(yè)地產(chǎn)融資。“REITs可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場，促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。”
或擔地產(chǎn)融資重任
REITs試點首發(fā)有望在北京、天津、上海三大直轄市內(nèi)進行。根據(jù)目前公布的最新進展，上海浦東新區(qū)REITs試點方案已經(jīng)上報，方案為央行主導的債權(quán)版模式，發(fā)起公司為陸家嘴集團、張江集團、外高橋集團、金橋集團等浦東四大國有企業(yè)。
目前，三地的REITs試點工作已經(jīng)全部準備就緒。由央行牽頭，銀監(jiān)會、證監(jiān)會等11個部門成立的“REITs試點管理協(xié)調(diào)小組”，已完成試點實施方案的制定。
而對于日前國辦通知中提出的要加強房地產(chǎn)信貸風險管理、進一步完善房地產(chǎn)信貸風險管理制度的政策，有分析師認為，單從這一政策來看，對中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，但是從證監(jiān)會和國土部的相關政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金問題，融資的重擔又將落在ＲＥＩＴs身上。
“以往房地產(chǎn)信托模式比較簡單，只是對某個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行信托貸款。但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托卻表現(xiàn)出類基金化的做法，信托計劃先有資金池，再從項目池中選擇項目進行投資。”西南財經(jīng)大學信托與理財研究所分析師趙楊表示。
在他看來，這些變化表明一些信托機構(gòu)正在積極行動，試圖在房地產(chǎn)領域擁有更多話語權(quán)，也希望為未來開展REITs進行市場布局。
推出時機應斟酌
目前，無論政策支持還是輿論環(huán)境，REITs似乎都處于蓄勢待發(fā)的節(jié)骨眼上，但一些市場人士擔心當下并不是推出REITs的黃金時間。
建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東近日出席由中國風險投資研究院主辦的“世界華人金融精英陸家嘴峰會”時直言，這幾年上海、北京的物業(yè)價格不斷上升，相反租金水平卻在下降。
“在這種情況下，租金回報率如果完全按照市場化來操作，是滿足不了REITs投資人要求的。”他說。
富邦期貨董事長史綱則指出，推出REITs最好的時機應該是房地產(chǎn)市場低迷時期，到時候，由于資金周轉(zhuǎn)問題，地產(chǎn)商會更愿意將不適合分割出售的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，整體出售給REITs。
李曉東坦言，要在當前時間節(jié)點推也只能是債券型REITs，這樣開發(fā)商更容易接受。 |