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房地產調控政策正凸現出“遏制投機”的主旋律。12月23日，財政部、國家稅務總局正式下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》細則，明確了從明年起，不足5年的普通住宅轉讓，將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業稅，非普通住房則將全額征收,并強調各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅。業內人士指出，該政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶交易環節費用提高，從而“點殺”高檔二手房炒賣，進而促使投資需求轉移。
《通知》具體指出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
與此前市場預期不同的是，有關部門并未將全額征稅范圍擴大到不足5年的普通住房上，而只是對不足5年的非普通住房全額征收營業稅，政策力度大打折扣，因恐慌而出現的集中過戶現象將因此得到緩解。
需要指出的是，12月9日，國務院出臺了完善促進消費的若干政策措施，其中第七條規定指出，個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年。由于相關細則并未出臺，為了趕上優惠末班車，許多購房者集中過戶，上海、北京等城市二手房交易量一時間“暴漲”。
“營業稅細則的出臺，在一定程度上保證了明年二手房交易市場惜售現象不會過于明顯，保障了明年市場交易熱情，尤其是2年-5年內二手商品房普通住宅交易能夠得到持續活躍。”一位業內人士說。
北京我愛我家公司數據顯示，2007年-2009年間，北京二手房市場中2-5年內交易的二手商品房平均比例約為整體交易的30.66%，2009年大約有近4.8萬套成交二手商品房處于現有政策優惠區間內，其中二手商品房普通住宅的比重高達76%。
但是，“新政策將造成貸款購買高檔二手房的交易環節費大幅提高，從而使這部分客戶轉而選擇普通商品房，這樣投資需求也將發生轉移。”一位業內人士分析說。
據介紹，由于要參考當地住房平均交易價格，國家在普通住宅認定標準上存在地方性差異，對于北京、上海等房價漲幅較高的城市而言，非普通住房占二手房交易比例較高，因此政策波及面較大。
“預計北京會有30%左右的二手房會受此政策影響。”美聯物業市場研究部總監張大偉認為，2010年高端二手房市場成交量或將暴跌。
然而也有專家對這一政策持謹慎看法。“取消營業稅優惠政策的目的是要抑制住房投機，但這個政策生效的前提是住房供應量充足。”中國指數研究院副院長陳晟指出，目前，我國住房市場存在的問題仍然是供應不足，營業稅優惠政策2改5，還會使得二手房的供應量有所減少，因此，政策抑制投機的作用十分有限。
我愛我家報告也指出，盡管政策收緊的初衷是遏制炒房、抑制投機，但從以往政策調整后的情況來看，僅通過稅收政策調整來調控的效果并不理想。 |