南匯并入浦東，上海國際金融中心建設(shè)提速，推動REITs試點的步伐也在加快。5月7日，記者從上海浦東金融辦獲悉，新區(qū)將在今年第三季度開展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點，設(shè)立REITs已被確定為新區(qū)今年九項重大專項改革之一。

　　基本框架已成

　　上海天津等城市均爭奪首個REITs試點，花落誰家？答案目前漸漸明朗。
　　“上海浦東試點REITs的條件已經(jīng)基本成熟，將采用先試點再推廣的模式，逐步擴大REITs規(guī)模，并做更多創(chuàng)新吸引投資者參與。”上海市金融辦主任方星海此前向外界透露。
　　記者從消息人士處獲悉，上海REITs的首個試點正由上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司牽頭并在積極籌劃中。且為控制風(fēng)險，將考慮設(shè)置一定的資產(chǎn)準(zhǔn)入門檻，比如必須是成熟物業(yè)，持續(xù)經(jīng)營3年以上，并有租約，租金收益率達8%以上，業(yè)態(tài)穩(wěn)定等。
　　該人士透露，“其實現(xiàn)在基本框架已經(jīng)建成，在等監(jiān)管層審批，一旦審批后，浦東將做初步征求意見的方案，最快REITs第三季度就能進入市場交易。浦東陸家嘴或許會與上海國際信托合作。”
　　此前業(yè)內(nèi)有傳聞，浦東試點REITs擬打包的第一批物業(yè)，傾向于浦東大型國資房企旗下租金收益率比較高的資產(chǎn)，如一些商業(yè)地產(chǎn)、高科技樓以及工業(yè)地產(chǎn)，而民營及外資的物業(yè)則會被排除在外。
　　而該知情人士告訴記者：“不排除張江高科、金橋及外高橋這些地產(chǎn)與陸家嘴合作，將物業(yè)資產(chǎn)并購、轉(zhuǎn)讓后，一起進入浦東REITs的資產(chǎn)包。”

　　央行方案更可行

　　有消息稱，上海REITs發(fā)行，無非有央行的債權(quán)類產(chǎn)品方案，以及證監(jiān)會的股權(quán)類產(chǎn)品方案。浦東REITs將會采用哪種形式？
　　上述知情人士表示，“央行的方案更為實際可行。”
　　據(jù)了解，央行方案的債權(quán)類產(chǎn)品，屬于信托及偏債券模式，在銀行市場間流通，只是把物業(yè)作金融證券化衍生品，房企可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，將租金收益還本付息。而證監(jiān)會方案主要是在證券交易所上市的股權(quán)類產(chǎn)品，需要房企出讓物業(yè)所有權(quán)。
　　上述人士表示，目前不缺收租型的商業(yè)地產(chǎn)公司，缺的是持續(xù)開發(fā)的公司，且這些公司不大愿意放棄對物業(yè)的所有權(quán)。
　　記者在采訪中了解到，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，浦東REITs可以通過信托方式來隔離資產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)，把部分物業(yè)資產(chǎn)隔離開，發(fā)行人還擁有資產(chǎn)的控制權(quán)，只是把資產(chǎn)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托單位持有人。

　　物業(yè)減租降價或不利

　　今年，受金融危機的影響，上海商業(yè)物業(yè)紛紛減租降價。無論是陸家嘴這樣區(qū)域核心的頂級物業(yè)，還是郊區(qū)一些購物中心，租用、招商情況都不太理想。
　　中融信托業(yè)務(wù)部負責(zé)人曹鄒毅表示，若達不到標(biāo)準(zhǔn)，REITs投資產(chǎn)品的收益率還不如國債等。數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度，浦東陸家嘴整體市場租金季度環(huán)比下跌6.2%，空置率升至16.5%。
　　“今年若租金持續(xù)下滑和空置率繼續(xù)上升，出臺REITs也許會遭投資者冷落。”曹鄒毅表示，不久，陸家嘴還將有62.22萬平方米的甲級寫字樓竣工交付，空置率的壓力依然存在。