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| 2008-08-15 作者:王婷 來源:中國證券報 |
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從7月份各方統計數據來看，在今年剩下的不到4個月的時間內，中國住宅市場走弱的局面應該很難扭轉。然而，高端物業板塊卻逐漸呈現出另一派景象。坊間認為，同樣是價值的理性回歸，兩者的對比，反映出中國樓市投資趨勢的一種變化。
土地價格增速減慢加上銀行信貸收緊，個人貸和開發貸受到嚴格控制，促使各地住宅房地產價格有必要，也有條件下降。
統計顯示，7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0%，漲幅比6月低1.2個百分點。調查結果還表明，7月份新建住房銷售價格同比上漲7.9%，漲幅比6月低1.3個百分點。這些統計數據往往并未包括開發商給出的隱性折扣部分。房價一直堅定上漲的北京地區，在今年7月也出現了小戶型和二手房滯漲的局面。中國的許多二、三線城市的住宅房地產價格，或保持溫吞的增速，或呈現不同程度的縮水。
從國外經驗來看，住宅類房地產價格上漲過快并不正常。坊間普遍認為，住宅類房地產價格走低是一種理性回歸，能有效抑制住宅類房地產被過度投機炒作，優化市場秩序，保障民生住房。
與住宅市場價量齊跌的局面相比，在奧運、上海世博會等因素的帶動下，中國經濟發展前景仍然被看好。在需求量增長的環境下，中國不少高端物業吸引了更多資本，尤其是外資的介入。由于海外房地產市場更為疲軟，中國的房地產市場發展起步晚，回報率高，諸多外資機構還是愿意以中國的高端物業作為資產配置。
以寫字樓為例，據統計，第二季度，北京甲級寫字樓空置率小幅上升，達到13.2%，比上季度提高0.6個百分點。本季度租金繼續保持強勁的增長趨勢，達到了191.9元/平方米/月，環比上漲6.6%，同比上漲18.5%，是近7年來增速最快的一個季度。分析認為，在奧運期間，市場潛在的吸納量在兩個月左右時間沒有得到釋放，奧運會后交易活躍程度會出現一個小高潮。上海、深圳等地區的寫字樓租金也保持著穩步的上漲。二線城市成都的甲級寫字樓平均月租金也環比上漲2.74%，同比上漲17％。
由于高端物業熱度不減，今年上半年，中國境內有13個項目被確認為外資收購，總投資規模已接近去年的63%。這些項目主要是商業地產、大型寫字樓和酒店式公寓項目。
此外，由于130號令的限制，外資通過外債投入房地產市場的方式已被限制。不少外資如今正采取更為曲折的方式進入中國的高端物業市場，其中被使用得最多的為離岸交易，即外資機構向手中擁有中國物業的其它外資機構購買資產；其次是尋找具有豐富當地資源的內地開發商，通過合資公司共同開發項目。 |
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