9月以來(lái)，隨著樓市成交回落和政策信號(hào)的影響，房地產(chǎn)股一改此前領(lǐng)漲大盤(pán)的氣勢(shì)，成為A股調(diào)整過(guò)程的頭號(hào)領(lǐng)跌板塊。而此前以高調(diào)看好地產(chǎn)和金融股著稱(chēng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家——摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄近日首次詳細(xì)解析此輪地產(chǎn)股下挫原因，并明確預(yù)期明年上半年地產(chǎn)股將再次跑贏大市。
　　“最近幾個(gè)星期，房地產(chǎn)板塊嚴(yán)重跑輸市場(chǎng)，這里面邏輯本身就有問(wèn)題。”在25日舉行的上海證券報(bào)“2009中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇”暨第二屆“金地產(chǎn)”頒獎(jiǎng)典禮上，龔方雄語(yǔ)出驚人。
　　龔方雄介紹，全球投資者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)正顯出日益樂(lè)觀的姿態(tài)，這從最近全球商品資源和資本市場(chǎng)的走強(qiáng)就可以看出。而國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)的看好程度明顯高于國(guó)內(nèi)投資者。“首先，國(guó)際投資者要買(mǎi)A股買(mǎi)不到，額度用滿(mǎn)了。”龔方雄稱(chēng)。
　　相比之下，龔方雄認(rèn)為，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)A股市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)股過(guò)于憂(yōu)慮，這種憂(yōu)慮基于對(duì)通脹和對(duì)政策轉(zhuǎn)向的過(guò)度擔(dān)憂(yōu)。“沒(méi)有滯就沒(méi)有脹。”龔方雄稱(chēng)。今年五、六月份以來(lái)的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇來(lái)得比市場(chǎng)想像得要早和強(qiáng)。這主要因?yàn)槿�球消費(fèi)者沒(méi)有市場(chǎng)想像得差。隨著金融風(fēng)暴的過(guò)去和金融體系功能的恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“添加庫(kù)存”階段。在這個(gè)添加庫(kù)存的過(guò)程中，企業(yè)運(yùn)行一般滯后于經(jīng)濟(jì)周期，失業(yè)率同樣滯后于經(jīng)濟(jì)周期。“因?yàn)槠髽I(yè)一般不會(huì)很快增加員工，而是以原有員工加班加點(diǎn)來(lái)完成最早的庫(kù)存補(bǔ)給。”龔方雄稱(chēng)。也就是說(shuō)，“這一輪復(fù)蘇填滿(mǎn)庫(kù)存也就差不多了，明年全球經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的通貨膨脹，因?yàn)闆](méi)有這個(gè)條件。”
　　而從政策轉(zhuǎn)向的力度看，龔方雄更認(rèn)為，中國(guó)政府不斷強(qiáng)調(diào)政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性。在這種情況下，即使明年出現(xiàn)政策的轉(zhuǎn)向，比如加息，那也將非常溫和。
　　在此背景下分析房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)股，龔方雄認(rèn)為，各國(guó)貨幣都可能出現(xiàn)貶值的情況下，而此時(shí)最可能升值的是和紙幣相對(duì)應(yīng)的黃金、土地等有形資產(chǎn)。而房地產(chǎn)的緊縮只能來(lái)自政策上的緊縮。“有時(shí)候國(guó)內(nèi)投資者把貸款的高低作為流動(dòng)性的指標(biāo)來(lái)看待，作為貨幣政策的方向來(lái)看待，這實(shí)際上是錯(cuò)誤的。貸款放量在每年都是前高后低，只不過(guò)4萬(wàn)億在某種程度上大大放大了上半年的放款程度。”龔方雄稱(chēng)。
　　“所以我們出現(xiàn)一個(gè)結(jié)論，目前的結(jié)構(gòu)調(diào)整是技術(shù)回調(diào)。房地產(chǎn)大概在未來(lái)幾個(gè)月跑輸市場(chǎng)或相對(duì)中性，而隨著明年上半年信貸市場(chǎng)回升等因素影響，房地產(chǎn)股有望重新跑贏大市。”龔方雄另外表示，未來(lái)6至18個(gè)月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的速度和質(zhì)量會(huì)比今年已經(jīng)過(guò)去的時(shí)間要好得多。尤其是明年出口會(huì)有10％左右的增長(zhǎng)，民營(yíng)企業(yè)受益于此，會(huì)比今年有更大的投資實(shí)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)“國(guó)進(jìn)民退”的局面也會(huì)有所改觀。