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地產行業正面臨調控，地產股一度深幅下調，或許是萬科（000002，200002.SZ）2007年年度股東大會爆棚的原因。昨日（4月23日）326名股東或股東代表參加萬科股東大會，創下了萬科成立18年來的一個新紀錄。
面對主會場爆滿而只能站立的部分股東，萬科董事長王石表示了歉意。他說：“股市不好、地產行業面臨調整的時候，大家都關心公司的經營情況；股市好了，可能大家不一定都來了。當前，地產行業出現拐點已是事實，并面臨節能減排等不確定性因素，萬科正以小戶型的主流產品，通過住宅產業化的開發模式，滿足自住性質的剛性需求，以應對行業風險。
[行業趨勢]
市場剛性需求仍然存在
股東非常關心萬科管理層對房地產行業未來走勢的判斷。王石回應說：“地產行業出現拐點已是事實，所以，我們去年11月份在廣州、深圳調整了住宅產品的價格。跟著萬科調整價格的房地產公司，房子賣得不錯；不跟著降價的房地產公司，都很難受。但只要城市化的進程不改變，3.5億人持續進入城市，房地產行業仍然存在堅實的剛性需求，產品小型化是趨勢。”
王石與萬科總經理郁亮都認為，房地產市場調整的重點不在價格，而在于市場心態。郁亮分析：“大家都知道，去年曾出現消費者排隊買房、搶購的現象，現在市場亢奮的心態已經消除，心態理性調整的過程基本完成。不過，市場的現狀可能會繼續引起消費者的觀望，消費者對市場的預期和判斷也需要時間來消化，消費者過度觀望、市場過度調整的可能性也依然存在。”
王石與郁亮認為，目前的調整只是階段性的插曲，不會改變行業向上的趨勢。萬科今年一季度的銷售數據顯示，1-3月份，該公司累計銷售住宅面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長82.9%和119.1%.進一步分析這些數據發現，萬科1月份銷售的房子中，屬于首次置業或改善自住條件的剛性需求部分占83%；到3月份，這個比例已上升至89%.
[資金瓶頸]
個人房貸成主要資金來源
萬科的股東們非常擔心2008年房地產企業緊繃的資金鏈會出現斷裂的風險，并且提到了購房者“斷供”對地產商的影響。
郁亮表示：“地產業現在的狀況就是，誰準備了更多的糧草，誰取得了先發優勢，誰就會獲得更多的機會。銀行對地產企業的銀根確實在縮緊，信貸成本上升不是問題，關鍵是如何得到銀行貸款。也有外資希望給我們注入資金，但是國家對這種資金的口子收得很緊，外資還進不來。所幸的是，銀行對我們的客戶購房按揭是有保證的。其實歸根結底，資金周轉的關鍵還是在銷售，所以我們更關注存銷比，當銷售不好的時候我們會減少開工量。”
對此，國泰君安分析師孫建平認為，今年房地產企業從股市再融資或從銀行貸款都受到了限制，銀行相對支持個人按揭貸款，因此，個人房貸成為房地產開發商最主要的資金來源，萬科看到了這一點，所以該公司非常果斷地調整住宅產品價格。
即使在資金需求較大的情況下，王石明確表示，近期萬科沒有從二級市場再融資的計劃。有股東當即表示，萬科的做法比中國平安更負責任。
[應對策略] 提高小戶型銷售比重
未來地產市場充滿不確定性和模糊性，對此，王石表示，萬科則領先同行一步開發小戶型產品，這使公司在應對市場不確定性方面取得了先發優勢。源于萬科的數據表明，該公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的戶型只占39%；到3月份，這個比例上升至54%.
“對于銷售價格達200萬元的大戶型住宅，價格下降30%，銷售情況會好嗎？”王石現場詢問在座股東后接著說：“大戶型住宅即使降價30%，也不會有太多的人買。但是在我們產品中占主導地位的小戶型住宅，價格只要下調5%，市場就會很敏感了。”
前兩年，地產市場火熱的時候，因為利潤高，絕大部分的地產商都想建大戶型，沒人想做小戶型。2005年，有關部門要求新開工樓盤套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上時，大多地產商都在抵制，整整一個月都沒有人拿地，唯獨萬科第一個響應了這一政策的要求。
王石說：“我們把重心調整到小戶型住宅上的策略是正確的。而在房地產市場上，產品結構的調整不是6個月內就能做到的，住宅的戶型從土地的使用規劃、建設、設計這些環節就已經確定了，要調整產品結構需要一年半的時間。我們已經取得了先發的優勢。”
郁亮稱，90平方米以下住宅占萬科去年銷售總量的比重為40%，今年小戶型住宅的銷售比重將進一步提高。
此外，王石還透露萬科將通過住宅產業化方式促進房地產行業的節能減排工作。他表示：“在全球氣候變暖的背景下，再加上中國政府已經承諾減排20%，所有的企業都將受到嚴格的節能減排限制。房地產企業在這方面要未雨綢繆。我們不僅在建筑施工方面，而且還和上下游聯系，使用通過綠色認證企業的產品，促進節能減排目標的實現。”
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國家發改委昨日發布“一季度中國住房市場價格形勢分析”指出，近期股票市場深幅調整，大量資金逃離股市，同時，隨著我國經濟增長的放緩，部分生產流通環節也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產市場，而不是存入銀行，從而拉動房價繼續走高；
此外，居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。所以，部分城市經過一段時期調整后住房交易將會有所回升，二季度房價上漲壓力加大，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢。（何靜） | | |