昨天，中國房地產業協會、國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院四家機構共同發布了最新一期華東百強企業報告，結果顯示，去年華東企業雖然在百強企業中占到三分之一以上的份額，但各項指標均出現衰退。

　　盈利指標出現下滑

　　數據顯示，2008年全國商品房銷售額為24071億元，同比下降19.47%；百強企業的銷售額占到5244億元，同比下降3.93%。其中，華東百強企業去年實現銷售額863億元，每家企業的平均銷售額為23.32億元，低于百強企業52.44億元的均值。進入綜合實力前十位的華東企業也僅有綠城和大華兩家企業。
　　同時，伴隨全國商品房銷售總額的下降，百強企業去年的市場份額達到21.79%，同比增加3.35個百分點，為5年來的最高水平，也就是說行業集中度進一步加強。華東百強企業占到全國市場份額的3.59%，同比下降了0.78個百分點。
　　去年華東百強企業的運營效率也出現下滑，總資產周轉率均值為0.32，流動資產周轉率均值為0.39，分別比百強企業的均值低0.03和0.07。同時，去年華東百強企業預收賬款平均余額雖同比增長20.13%，達到15.48億元；但存貨平均余額更同比增長40.84%，達到49.92億元。
　　此外，百強企業去年平均實現凈利潤8.17億元，同比增加8.32%。行業領先企業的凈利潤表現依然突出，去年凈利潤超過10億元的有萬科、中海、保利、合生、龍湖、遠洋等17家企業，比前年增加了2家。而華東百強企業平均凈利潤為3.39億元，同比下降2.07%，比百強企業均值更低了58%。其他各項盈利比率也都低于百強企業均值，包括總資產收益率降至4.50%，凈資產收益率降至16.73%，成本費用利潤率降至25.51%。

　　經營性現金流量仍為負數

　　從業內最關注的資金情況來看，華東百強企業去年的經營性現金流量仍為負數。與開發規模縮減相對應，百強企業去年的籌資現金流量凈額均值下降了65.21%至9.15億元。企業現金及現金等價物基本保持穩定，去年均值為19.99億元。其中，華東百強企業經營性現金流量凈額均值雖增長1.85億元，但仍為負1.82億元；同時，籌資現金流量凈額均值下降50.32%，為3.86億元。
　　去年百強企業的平均資產負債率則從前年的67.16%下降到65.15%；同期百強企業的流動比率也保持穩定，3年均值為1.97，流動資產對流動負債的保障能力較強。其中，華東百強企業去年的平均資產負債率為69.67%，同比下降2.33個百分點，但仍比百強企業均值高了4.52個百分點；流動比率則由1.55提高到1.68，仍低于百強企業均值。

　　面臨隱性衰退危機

　　“無論經濟形勢如何變化，房地產企業面對的仍然是三大核心問題：一是1年內的短期問題，即現金流；二是3年左右的中期問題，如資產負債表；三是5 年期的長期問題，指房地產生命周期成本，我們必須意識到目前的發展模式是不可持續的，而消費者的行為也在存在著諸多變化。”世聯地產董事長陳勁松提出。
　　他認為，對已經存活下來的房地產開發企業來說，企業的隱性衰退似乎比生死問題更嚴重。“如短期內很多企業都發生了資產負債表的衰退。有兩類公司在這方面的問題很嚴峻：一是在2007年高點買了大量土地的；二是2006-2007年間引進戰略投資者尤其是海外戰略投資者的，2009年他們的對賭協議將到期，外資通常都會拿利息走人。外資走了，內資能填上嗎？估計填不上，因為企業的資產負債率太高。這種情況在2009 年恐怕也不會改善，因為預計2009年不可能出現資產大規模的升值。”
　　不過，業內對于企業發展也仍抱有樂觀想法。中國指數研究院的分析師表示，去年以來市場暫時性低迷帶來資產價值的低估，為百強企業提供了低成本兼并收購的良機。“市場的調整期也是企業最好的轉型期、發展期。加速資金周轉、保持資金的流動性，控制成本費用，調整負債水平與結構，保持相對較好的盈利等等，都有助于實力企業應對當前的市場形勢，并在危機中創造機遇。”陳勁松也表示，資產負債表的改善仍然是抓住機遇的關鍵，從而由隱性的衰退步入顯性的重組。