采用產(chǎn)權(quán)共享創(chuàng)新后，經(jīng)適房建設(shè)對地方政府不再完全是“包袱”，而有實質(zhì)性“收益”可獲，這樣，經(jīng)適房建設(shè)就由過去的“單輪驅(qū)動”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢?利益”的“雙輪驅(qū)動”
上月多路中央檢查組到地方督察4萬億使用情況時發(fā)現(xiàn)，經(jīng)適房建設(shè)推進(jìn)程度普遍欠佳。這個結(jié)局實屬意料之中，因為現(xiàn)行經(jīng)適房建設(shè)的土地普遍采取劃撥，商品房建設(shè)用地則采取市場競拍。前者對于地方政府無“地利”可圖；后者則可使地方政府獲取大把“土地出讓金”。由此，各地建經(jīng)適房普遍作為“政治任務(wù)”，推進(jìn)過程難免三心二意——邊操作邊觀望
。
淮安模式卻另辟蹊徑，已悄悄作了兩年嘗試。而江蘇省內(nèi)，蘇北的姜堰、如皋兩市、甚至位居蘇南核心地域的蘇州等城市，亦在安排“淮安模式”的試點。
新華社6月21日向全國發(fā)了一則電訊通稿，重點介紹淮安模式，可見，淮安模式確有不同尋常之處。
淮安模式的要旨是，地方政府出資幫助低收入家庭購買經(jīng)適房、并與購房家庭共同享有經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)的政府保障“居者有其屋”的操作模式。
共有產(chǎn)權(quán)通過兩種形式體現(xiàn)：一、個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3，此時個人承擔(dān)的購房價相當(dāng)于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)適房的價格；二、個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為5∶5，此時個人承擔(dān)的購房價相當(dāng)于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)適房價的70%。
以往地方政府建經(jīng)適房，土地采取撥劃，淮安模式則改土地劃撥為出讓，將二者之間的土地價差和政府給予經(jīng)適房的收費優(yōu)惠合二為一，折算為政府出資，構(gòu)成政府對經(jīng)適房的三成或五成產(chǎn)權(quán)。
7∶3的產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)形式，個人按當(dāng)?shù)亟?jīng)適房價格全價購買的經(jīng)適房卻只有七成產(chǎn)權(quán)——相當(dāng)于把經(jīng)適房價格抬高了30%，但卻明顯擴(kuò)大了淮安當(dāng)?shù)亟?jīng)適房的受益面。5∶5的產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)形式，經(jīng)適房購買對象通過再向政府渡讓兩成產(chǎn)權(quán)，使原本連經(jīng)適房也買不起的部分困難家庭有機(jī)會提前實現(xiàn)“居者有其屋”。
前一種產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)形式，相當(dāng)于“向上”拓寬經(jīng)適房受益面；后一種產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)形式，則相當(dāng)于“向下”延伸經(jīng)適房受益面。
由此所見，淮安模式的民生傾向十分明顯，設(shè)計者解放思想確有過人之處。
市民有錢了可“贖買”政府產(chǎn)權(quán)——是為“淮安模式”的另一個過人之處。我將其比喻為政府為推進(jìn)經(jīng)適房建設(shè)“自我調(diào)動積極性”。
假如購房者在自房屋交付之日起5年內(nèi)“贖買”政府的三成或五成產(chǎn)權(quán)，按原供應(yīng)價結(jié)算，5年后“贖買”則按市場評估現(xiàn)價結(jié)算。這一政策設(shè)計又在客觀上刺激了購房者在5年內(nèi)“贖買”的積極性。如是，“淮安模式”對政府自身也是一種激勵，因為，通過產(chǎn)權(quán)共享，經(jīng)適房與商品房之間的“地價差”，地方政府沒有“丟失”，只不過延長了幾年“收益”的兌現(xiàn)期而已。
以往經(jīng)適房建設(shè)以上級要求“講政治、保民生”作為唯一推動力，因而地方政府總是被動應(yīng)付；淮安模式采用產(chǎn)權(quán)共享創(chuàng)新后，經(jīng)適房建設(shè)對于地方政府不再完全是“包袱”，而是也有實質(zhì)性“收益”可獲，這樣，經(jīng)適房建設(shè)就由過去的“單輪驅(qū)動”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢?利益”的“雙輪驅(qū)動”。
“淮安模式”并非唯一，我們希望，針對保障性住房這一民心工程，能看到更多的“地方創(chuàng)新”。 |
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