采用產權共享創新后，經適房建設對地方政府不再完全是“包袱”，而有實質性“收益”可獲，這樣，經適房建設就由過去的“單輪驅動”轉變為“政治+利益”的“雙輪驅動”
上月多路中央檢查組到地方督察4萬億使用情況時發現，經適房建設推進程度普遍欠佳。這個結局實屬意料之中，因為現行經適房建設的土地普遍采取劃撥，商品房建設用地則采取市場競拍。前者對于地方政府無“地利”可圖；后者則可使地方政府獲取大把“土地出讓金”。由此，各地建經適房普遍作為“政治任務”，推進過程難免三心二意——邊操作邊觀望
。
淮安模式卻另辟蹊徑，已悄悄作了兩年嘗試。而江蘇省內，蘇北的姜堰、如皋兩市、甚至位居蘇南核心地域的蘇州等城市，亦在安排“淮安模式”的試點。
新華社6月21日向全國發了一則電訊通稿，重點介紹淮安模式，可見，淮安模式確有不同尋常之處。
淮安模式的要旨是，地方政府出資幫助低收入家庭購買經適房、并與購房家庭共同享有經適房產權的政府保障“居者有其屋”的操作模式。
共有產權通過兩種形式體現：一、個人與政府的產權比例為7∶3，此時個人承擔的購房價相當于當地同期經適房的價格；二、個人與政府的產權比例為5∶5，此時個人承擔的購房價相當于當地同期經適房價的70%。
以往地方政府建經適房，土地采取撥劃，淮安模式則改土地劃撥為出讓，將二者之間的土地價差和政府給予經適房的收費優惠合二為一，折算為政府出資，構成政府對經適房的三成或五成產權。
7∶3的產權實現形式，個人按當地經適房價格全價購買的經適房卻只有七成產權——相當于把經適房價格抬高了30%，但卻明顯擴大了淮安當地經適房的受益面。5∶5的產權實現形式，經適房購買對象通過再向政府渡讓兩成產權，使原本連經適房也買不起的部分困難家庭有機會提前實現“居者有其屋”。
前一種產權實現形式，相當于“向上”拓寬經適房受益面；后一種產權實現形式，則相當于“向下”延伸經適房受益面。
由此所見，淮安模式的民生傾向十分明顯，設計者解放思想確有過人之處。
市民有錢了可“贖買”政府產權——是為“淮安模式”的另一個過人之處。我將其比喻為政府為推進經適房建設“自我調動積極性”。
假如購房者在自房屋交付之日起5年內“贖買”政府的三成或五成產權，按原供應價結算，5年后“贖買”則按市場評估現價結算。這一政策設計又在客觀上刺激了購房者在5年內“贖買”的積極性。如是，“淮安模式”對政府自身也是一種激勵，因為，通過產權共享，經適房與商品房之間的“地價差”，地方政府沒有“丟失”，只不過延長了幾年“收益”的兌現期而已。
以往經適房建設以上級要求“講政治、保民生”作為唯一推動力，因而地方政府總是被動應付；淮安模式采用產權共享創新后，經適房建設對于地方政府不再完全是“包袱”，而是也有實質性“收益”可獲，這樣，經適房建設就由過去的“單輪驅動”轉變為“政治+利益”的“雙輪驅動”。
“淮安模式”并非唯一，我們希望，針對保障性住房這一民心工程，能看到更多的“地方創新”。 |
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