提要 中國經濟回暖或是小荷才露尖尖角，如果國內房地產市場沒有全面調整，中國經濟下行的風險依然存在。

　　近期系列數據表明，中國經濟向好的有利因素在不斷增加和積累。但是，如果從整個經濟周期性角度看，中國經濟能否走出了低谷還有待于中國房地產市場全面復蘇。
　　我們可以來比較一下2006年至2008年房地產運行的數據。我們先從全國房地產開發投資完成額情況來看，三年增長分別為19382億(增長21.8%)、25279 億(增長30.2%)、30579億(增長20.9%)；房地產開發資金總額增長分別為26880億、37256億、46647億；全國房屋施工面積分別增長為17.1%、21.1%、16.0%；全國房屋峻工面積分別增長為負0.6%、4.3%、負3.5%；全國商品房銷售面積分別為增長12.2%、增長23.2%、負19.7%；全國商品房銷售金額分別增長為18.5%、42.1%、負增長19.5%。
    從2007年下半年開始，面對房地產投資過熱、房價快速飚升、房地產產能迅速擴張，房地產泡沫也越吹越大。在這樣的情況下，政府用房地產新政策改變了房地產投資需求的進入條件，從而讓產能高速擴張的房地產市場需求突然收縮。因為，如果中央政府不這樣做，讓房地產泡沫進一步吹大，那么這樣的房地產市場不僅不可持續，而且會帶來巨大的金融風險、銀行風險。從上述的數據可以看到，2007年房地產各方面的數據都快速增長，但是2008年隨新政策出臺，房地產市場出現的根本性逆轉。而這種逆轉主要表現為住房銷售面積及銷售金額高于近20%負增長。
　　2008年房地產的銷售面積與銷售金額的負增長說明了什么呢？房地產業與其他產業的情況有很大的不同。從其他產業的情況來看，其投資增長之后是產能增加，產品供應的增加。先有投資的增長，然后才有產能擴張、產品供給增加。但房地產業的情況有些不同。由于中國房地產市場是采取完全的住房預售制，住房投資開發往往會滯后于住房銷售。在住房預售制下，前一期的住房預售也就是下一期住房投資開發。從上述的數據可以看到，由于上述數據表明2007年住房銷售快速飚升，這就使得在2008年住房銷售負增長近20%的情況下，但其房地產開發投資、房地產施工與峻工增長則不低。所以在上半年，房地產的銷售下降對整個的經濟影響還沒有反映出來。但是，2008年上半年房地產銷售的負增長開始從各個方面反映在房地產及與房地產相關各個產業上來。
　　可以說，2008年的中國經濟上半年看上去還是鶯歌燕舞，但是到了下半年即刻出現經濟全面下行，其中最為重要的原因有兩個方面。一是上面所指的國內房地產市場調整。當國內房地產市場在上半年開始調整之后，它必然在2008年下半年反映在其他行業上去�？梢钥吹�，從2008年下半年開始，與房地產相關的行業由于需求突然收縮，從而使這些行業的價格迅速調整。比如，中國鋼鐵業其產品的價格在2008年上半年還十分堅挺，但到下半年其產品的價格迅速下跌。有些品種跌幅達到50%以上，同時，在2008年11月，繁榮紅火了多年中國的鋼鐵業出現全行業的虧損。鋼鐵業生產的全面收縮，也會引起相關上下游行業生產全面收縮。比如，電力、鐵礦石、運輸、煤炭等。而當國內房地產市場2008年出現全年近20%銷售負增長，它也就會引起2009年與房地產關聯的產業生產全面收縮，整個經濟也就會處于下行調整的空間。因此，如果國內房地產沒有全面復蘇，國內經濟要全面回暖還尚未過早。更何況，即使國內房地產市場已經開始復蘇，它對國內經濟影響仍然滯后半年及一年以上，這自然會推遲國內經濟全面復蘇的時間。二是2008年中國經濟突然出現下行的風險，是受外部需求突然收縮的沖擊。這一點這里就不討論。
　　從以上的分析可以看到，中國經濟所面臨的問題，對內是房地產的產能過剩與需求不足，并由此影響到關聯行業生產的全面收縮。而國內房地產的產能過剩與需求不足的問題，并非是真正的產品生產過多，居民消費不了，而是由于房地產市場沒有隨著這一輪的經濟周期性調整而調整或調整的深度或廣度不夠，從而使得大量的房地產產能不能夠通過居民消費需求釋放出來來消化。因此，只有通過國內房地產市場全面的周期性調整，通過有效的市場競爭，讓房地產業自行優勝劣汰，房價全面理性回歸，才能讓絕大多數居民的住房消費需求釋放出來，讓百姓有支付能力買得起房，這樣，房地產業才可能恢復與繁榮或回暖。而且這種調整有一個不短的周期，如果房地產商一看到房地產銷售上升，就通過價格上漲的方式來阻礙這種調整，那么這不僅會延緩國內房地產業調整步伐，也會阻礙中國經濟的全面復蘇。因此，如果國內房地產市場沒有全面調整，就認為中國經濟下行的風險已經緩解或回暖。這是不可能的，與現實會相差很遠。
　　                           (作者系中國社科院金融研究所研究員)