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| 小產(chǎn)權房的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌視野 |
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| 2009-06-02 郭凱 來源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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不久前深圳人大會議通過了《關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，引起了人們的普遍關注。市人大有關負責人表示，旨在解決城市化土地遺留問題的相關立法，絕不意味著現(xiàn)有違建轉(zhuǎn)正后就可以等同于商品房一樣自由流通。據(jù)介紹，根據(jù)目前的立法目的，在對歷史遺留違建問題進行解決時，大部分經(jīng)過補交罰款以及其他一系列審批手續(xù)拿到房產(chǎn)證的原有“違建”，將只有合法的使用權，并非外界所理解的商品房市場流通權。
盡管該決定只針對一定時間之前的已有建筑，但深圳目前在此方面的努力，或許不僅會給其他地方化解既存的小產(chǎn)權房矛盾帶來有益經(jīng)驗，也可能會為建設城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場提供一些有益案例。
面對市場需求，農(nóng)村建設用地(包括宅基地)只能等待地方政府征用之后，才能進入市場轉(zhuǎn)讓使用權。其中，一些地區(qū)的農(nóng)民并未獲得合理的土地收益補償，令到城鄉(xiāng)公共福利存在不均衡的問題�，F(xiàn)存的城鄉(xiāng)土地使用權的二元分割，提高了城市化和工業(yè)化的土地利用成本。
在一些工業(yè)化先行的地方，比如深圳，許多農(nóng)村集體建設用地早期都曾大量興建廠房，經(jīng)過經(jīng)濟變遷、產(chǎn)業(yè)遷徙以及城市化中的人口聚集之后，一些原來的廠房逐漸變?yōu)榧w集資或者集體統(tǒng)建型的居民小區(qū)。如果不考慮這些現(xiàn)實情況，再由政府征用集體土地、拆遷農(nóng)民建筑，然后再重新放到市場開發(fā)，那么既不會帶來社會福祉，也會增加社會成本。所以，我們需要考慮的是如何將其疏導，納入合理有序的規(guī)劃之中。
一些既存的符合建設建筑標準的農(nóng)民建筑，自然會有出租、交易的要求，而且需要有適宜的制度設計來規(guī)范，并且引導交易秩序。目前相關制度面臨的問題，仍是農(nóng)村集體建設用地和宅基地的成本與城市商用建設土地的成本，存在著巨大價差。這個價差的存在，一部分是因為城市建設用地的征用、管理環(huán)節(jié)等產(chǎn)生了一定的費用，另外一些農(nóng)村建設用地則被隔絕在市場之外，形成了一種供不應求的表象。事實上，部分農(nóng)民建筑的合理流轉(zhuǎn)，在技術操作層面上，只要通過核定適當?shù)挠玫貎r格、補交土地使用費和交易稅費等，就是可以實現(xiàn)的。確認農(nóng)民建筑也即小產(chǎn)權房的流轉(zhuǎn)合法，并不影響土地的集體所有權(已轉(zhuǎn)為國有土地的為國家所有權)，而且會提高土地的利用效率，補繳的土地費用，并且交易費用會讓農(nóng)村集體和地方政府的土地利用收入得以增加。
或許我們的眼光還可以更長遠一些，可以考慮將一些小產(chǎn)權房所補繳的土地價格和稅費，用于農(nóng)村村民或者村改居后的社區(qū)居民的社會保障建設，這樣可以讓達到一定年齡的農(nóng)民按城市(退休)養(yǎng)老社保金的標準領取社保，而不是目前有些地方實行的按低保水平發(fā)放的“村改居保障”。
長期來看，如果我們能夠通過各級政府不同地方的試驗、試點，逐漸探索出一套農(nóng)村集體建設用地和宅基地的定價和市場交易管理服務系統(tǒng)，令土地溢價利益合理化，并通過其收益令到相關的農(nóng)民群體(或者更大地理范圍的農(nóng)民群體)得到更完善的社會保障，那么這或許也會是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個有效途徑。 |
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