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| 2009-06-02 郭凱 來源:21世紀經濟報道 |
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不久前深圳人大會議通過了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，引起了人們的普遍關注。市人大有關負責人表示，旨在解決城市化土地遺留問題的相關立法，絕不意味著現有違建轉正后就可以等同于商品房一樣自由流通。據介紹，根據目前的立法目的，在對歷史遺留違建問題進行解決時，大部分經過補交罰款以及其他一系列審批手續拿到房產證的原有“違建”，將只有合法的使用權，并非外界所理解的商品房市場流通權。
盡管該決定只針對一定時間之前的已有建筑，但深圳目前在此方面的努力，或許不僅會給其他地方化解既存的小產權房矛盾帶來有益經驗，也可能會為建設城鄉建設用地統一市場提供一些有益案例。
面對市場需求，農村建設用地(包括宅基地)只能等待地方政府征用之后，才能進入市場轉讓使用權。其中，一些地區的農民并未獲得合理的土地收益補償，令到城鄉公共福利存在不均衡的問題。現存的城鄉土地使用權的二元分割，提高了城市化和工業化的土地利用成本。
在一些工業化先行的地方，比如深圳，許多農村集體建設用地早期都曾大量興建廠房，經過經濟變遷、產業遷徙以及城市化中的人口聚集之后，一些原來的廠房逐漸變為集體集資或者集體統建型的居民小區。如果不考慮這些現實情況，再由政府征用集體土地、拆遷農民建筑，然后再重新放到市場開發，那么既不會帶來社會福祉，也會增加社會成本。所以，我們需要考慮的是如何將其疏導，納入合理有序的規劃之中。
一些既存的符合建設建筑標準的農民建筑，自然會有出租、交易的要求，而且需要有適宜的制度設計來規范，并且引導交易秩序。目前相關制度面臨的問題，仍是農村集體建設用地和宅基地的成本與城市商用建設土地的成本，存在著巨大價差。這個價差的存在，一部分是因為城市建設用地的征用、管理環節等產生了一定的費用，另外一些農村建設用地則被隔絕在市場之外，形成了一種供不應求的表象。事實上，部分農民建筑的合理流轉，在技術操作層面上，只要通過核定適當的用地價格、補交土地使用費和交易稅費等，就是可以實現的。確認農民建筑也即小產權房的流轉合法，并不影響土地的集體所有權(已轉為國有土地的為國家所有權)，而且會提高土地的利用效率，補繳的土地費用，并且交易費用會讓農村集體和地方政府的土地利用收入得以增加。
或許我們的眼光還可以更長遠一些，可以考慮將一些小產權房所補繳的土地價格和稅費，用于農村村民或者村改居后的社區居民的社會保障建設，這樣可以讓達到一定年齡的農民按城市(退休)養老社保金的標準領取社保，而不是目前有些地方實行的按低保水平發放的“村改居保障”。
長期來看，如果我們能夠通過各級政府不同地方的試驗、試點，逐漸探索出一套農村集體建設用地和宅基地的定價和市場交易管理服務系統，令土地溢價利益合理化，并通過其收益令到相關的農民群體(或者更大地理范圍的農民群體)得到更完善的社會保障，那么這或許也會是統籌城鄉的一個有效途徑。 |
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