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近一年來，房地產市場的運行方向發生了劇烈的變化，但房價絕對值之高仍是公眾心中之痛。然而高房價只是表象，客觀地講，公眾都希望開發商能夠主動降價讓利于民，可開發商現實的降價“困境”也的確值得我們去更加理性地深思。
全國政協委員許家印給我們算了一筆賬：影響房地產成本的包括五大因素，即建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業利潤。而我國房價之所以被抬高，與后三大因素不斷飆升直接相關。目前這三項成本占房屋交易價格的80%以上，其中土地成本已占到房價的三成左右，各種稅費占到三到四成，企業利潤也遠遠超過了5%的世界平均比例。如果這三項成本繼續增加，無疑房價還會有上漲的沖動。
賬不算不清，理不辯不明。許委員告訴了我們房價表象背后的問題，而正是這一問題成為了我們奢望當下房價大幅下跌的制度性制約。以一般房地產市場運行的規律講，目前上市交易的房產項目在兩三年前開始啟動運作，而彼時的房地產市場正處于“鼎盛”時期。與之相對應，開發商獲得土地的成本也處于歷史峰值，所付出的稅費也處于歷史高位。也就是說，對應房價的三大助漲因素而言，只有企業利潤是可以削減的。近期，已經有很多開發商開始喊虧損賣房，盡管其中不乏噱頭炒作和博得政策庇護之嫌，但是僅就新開樓盤的成本狀況而言，開發商自身所能夠承受的讓利空間的確并不算大。
剝絲去繭，讓我們來看看開發商拒絕房價下跌的底氣何在。從第一個地基樁子打下去開始，開發商就不是一個人在戰斗，他們的戰略盟友還有銀行和地方財政利益。開發商自有資金一般只占到總項目資金的三分之一，另外的三分之二幾乎全部來自于銀行的信貸資金和土地抵押貸款等。由此，面對房地產市場的調整預期，有開發商就提出了所謂“銀行先死論”，以綁定“金融安全”議題阻礙進一步房價下跌。此外，地方政府在房地產市場中的推動作用更是影響房價下調空間的關鍵。
全國政協委員厲以寧在“兩會”中也把房價問題直指地價，認為如果地價下降了，房價跟著就下降了。關于地價助推房價、甚至是決定房價趨勢的事實，某開發商的自述故事講的最為清楚：開發商擬圈地蓋房，地方官員卻以兩年后房產項目上市時的預計房價漲幅來倒推地價的漲幅。當年的理想謀算已經造成了今日的市場尷尬。以房價持續上漲假設來倒推地價定位，最終導致開發商主動消化的成本空間被制約，也導致了今日房價下跌之困難。以南京市江寧地區為例，目前多數樓盤2007年的拿地價格都在3000元/平方米左右，加上建安、財務以及營銷成本，總體保本價格約為5500元/平方米，而現在的市場銷售均價卻只有5000元/平方米。面對此情此景，試問房產商是會選擇割肉降價，還是會去綁定銀行一起去“要挾”政策呢？
地方政府之所以會成為開發商的盟友，其背后是中央與地方財政分配體制的不合理。地方政府承擔了70%的事務性開支，但是卻只享受30%左右的稅收分配，土地出讓金等預算外收入就成為彌補財政缺口的必然選擇。房價越高，這筆收入就越大，這才是房地產市場問題的根源所在。可見，讓地方政府利益與房地產市場脫鉤，是實現房價正常起伏的基礎，為此，或者改革稅收分配結構，實現財政分配由中央財政向地方財政傾斜；或者是完善地方政府的財力來源，實現財權與事權的對等。但前者拘泥于中央政府總攬宏觀調控大局的現狀，短期內實現體制性突破的概率并不大，而后者伴隨著地方政府債券在全國人大獲批，顯示出相關改革推進的曙光。充裕的地方財政來源才能夠使房價問題回歸市場本位，以更低的開發稅費成本抑制房價畸形高企，為市場競爭實現價格的理性回歸提供空間，這也才能夠達到財政利益讓利于民的最終政策效果。
地價不應該制約房價的理性下調，斬斷開發商與地方政府間的利益紐帶將有利于房價的理性回歸。當下相對低迷的房地產市場，意味著地方財政與房地產出現了暫時脫鉤，這反而為深層次財政體制改革提供了良好的契機。 |