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中國經濟需要平穩的房地產市場,中國房地產市場的發展離不開平穩的中國經濟增長,兩者緊密聯系,相輔相成。在全民齊心團結共同抵御金融危機的背景下,房地產企業應該更多地承擔起一部分社會責任來,盡力配合中央政府擴大內需的政策。只有中國經濟好了,房地產市場才能得到好的經營環境和健康的消費市場。
中央經濟工作會議明確提出要通過加強和改善宏觀調控,實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,保證我國房地產市場的穩定健康發展,顯示了房地產市場健康發展對中國經濟的重要性。而據國家統計局近期公布的數據顯示,今年1至11月全國商品房銷售面積4.9億平方米,同比下降18.3%;其中,商品住宅銷售面積下降18.8%。1至11月全國商品房銷售額19261億元,同比下降19.8%;其中,商品住宅銷售額下降20.6%。但相對于大幅下滑的房地產需求而言,11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%。也就是說在房產需求出現同比大幅下滑的同時,房價仍舊同比上漲。房價高企與需求持續疲軟并存,中國房地產市場實際上已陷入“滯脹”的困局。
作為國民經濟的支柱之一,房地產市場健康、平穩發展與否,的確對中國經濟增長有著至關重要的作用。以2007年為例,我國房地產市場對GDP的直接貢獻率達到1.1%,占GDP的8%左右。尤其在當前國際金融危機肆虐導致出口急劇下滑的背景下,中國經濟“保八”目標的實現也亟需支柱行業作為經濟增長引擎加以支持。為了破解當前中國房地產市場的滯脹困局,無疑首先需要解決房地產市場“脹”的問題,也就是解決高房價問題,這不僅可以從經典西方經濟學中得到考證,而且西方發達國家治理滯脹問題也是強有力的事實證明。只有當房價真正合理調整到位,進而激發市場需求,那么中國房地產市場的滯脹局面才能真正解決,房地產業才能成為中國經濟增長引擎,使中國經濟持續健康平穩增長。
實際上,從此前國家出臺的一系列政策來看,激活中國房地產市場的條件基本具備。首先,是國務院對房地產交易環節相關稅率的下調政策,降低了購房者的購房成本,包括對二手房交易的優惠,對于新建住房來說也可以起到間接的利好效果;其次,央行大幅度降低利率尤其是長期貸款利率,大大降低了按揭貸款的利息成本;再次,央行、銀監會針對銀行對購房需求的首付比例和利率優惠的政策,也降低了購房者的成本;最后,這次中央經濟工作會議針對房地產市場的表態,這些因素都成了刺激當前中國房地產市場的外部條件。正所謂“萬事俱備,只欠東風”,這些外部條件只有在房地產企業合理的價格回調的情況下,才能真正激活房地產這個眼下低迷的市場。也只有這樣,才能達到房地產企業、購房者以及中國經濟三贏的局面,否則,中國房地產市場滯脹局面不破,損害的不僅只是中國經濟,中國整個房地產市場都有崩潰的風險。
談到降價,可能不少房地產企業會擔心購房者“買漲不買跌”,不過應該看到,在當前全球性金融危機的沖擊下,國內房地產市場自住需求也就是剛性需求占了絕大部分,這與投資（機）的“買漲不買跌”有著本質的區別。事實上,經過一段時間的價格回調,北京、上海等大城市的樓市近期出現的回暖跡象就是很好的證明。現在中央經濟工作會議為房地產市場政策定了調,實際上已經給了樓市一個明確的信息和預期,購房者“買跌”的可能性更大。
另外一個問題是房地產成本。有不少房地產企業認為,目前在售的商品房都是在地價、勞動力價格以及鋼鐵水泥等建材價格高企的時候建造的,如果降價出售,無疑會虧損。如果用這種靜態的眼光來看待這個問題,他們的擔心不無道理。但是對一個持續經營體而言,企業投資所考慮的成本應該是機會成本,企業在經營時所考慮的是未來的凈現金流。而當前,國內地價在大幅回落,鋼鐵、水泥等建材價格甚至勞動力成本都在大幅度走低,也就是說房地產企業降價銷售的機會成本大為下降。因此,筆者認為,所謂的前期成本太高限制其降價空間的理由是不充分的,除非這個房地產企業是個沒有競爭力、不可持續經營的實體,而這樣的企業實際上也是應該被淘汰的。
此外,筆者認為,鑒于當前國際金融危機的大環境,國內經濟大幅下滑的風險在加劇,在全民齊心團結共同抵御這一場危機的背景下,房地產企業也應該更多地承擔起一部分社會責任來,真正盡力配合中央政府擴大內需的政策。說到底,只有中國經濟好了,中國房地產市場才能得到一個好的經營環境和健康的消費市場。中國經濟需要平穩的房地產市場,中國房地產市場的發展離不開平穩的中國經濟增長,兩者緊密聯系,相輔相成。
在國內房地產企業中,萬科最先發出“拐點論”,以至于到后來刮起萬科的“降價風”,可大家看到,在這一輪房地產業調整中,萬科成了贏家,這也是為什么其董事長公開宣稱“感謝國家宏觀調控”的緣故。
且不管其中有多少是企業在作秀的成分,但萬科的市場份額逆市增長確是事實。我們現在也無須去質疑萬科在市場份額增加的同時,銷售額卻在下降的問題,因為,在當前的嚴峻形勢下,企業考慮的首要問題是生存,而萬科的選擇證明,它真真切切是個有競爭力的企業。 |