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    改善民生的房貸新政別成了畫餅
        2008-11-05    梁發芾    來源:中國青年報

        10月22日晚間,央行發布房貸新政:自10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。但是大型國有銀行遮遮掩掩,中小銀行不約而同地觀望,讓本該陸續浮出水面的房貸新政細則集體遲到。(人民網11月4日)

        眾所周知,近幾年房貸利率不斷上漲,給房奴造成極大壓力。央行要求將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,是減輕房奴壓力、刺激貸款購房的一大利好。但是,這項所謂的惠政,可能會成為中看不中吃的畫餅。
        大家都知道,目前中國的商業銀行也是市場化運作的,他們只關注自己的利潤和風險,對于改善民生,并不會有什么興趣。這當然符合利潤最大化的企業行為特征。事實上,央行的要求,也不過是指導性的意見,并不是指令性的命令,商業銀行可以執行,也可以不執行,也可以有條件地執行,本來不值得大驚小怪。需要引起注意的倒是人們誤以為這樣的規定已經實行,受到誤導,誤入陷阱。
        可以用我的親身經歷說明這件事。前年,筆者貸款購買了一套房子,也成了房奴。我一直以為我的貸款利率是享受85折優惠的,因為當初媒體大量報道房貸85折優惠的政策。但后來我發現不對,去咨詢貸款的銀行,結果人家說,你憑什么享受85折優惠?我們的85折優惠,是和一些大開發商簽約的,而且這些大開發商的購房戶也不是全部享受85折,只有軍人、公務員、金融行業和電力行業四大行業的人憑證明才能辦理,你不屬于這四種中的任何一種,憑什么享受?我說,你們中央銀行有規定房貸有85折的優惠,這家銀行回答說,中央銀行的規定是指導性的,而不是指令性的,我們可以執行,也可以不執行。筆者又問憑什么給那四個行業優惠,銀行回答說,他們還款能力強,信用好。
        原來是這種情況。銀行說得當然對,央行的意見可以執行,也可以不執行。當然,一點也不執行恐怕說不過去,他們挑軍人、公務員、金融行業和電力行業所謂信用好的四個行業予以優惠,既執行了央行的意見,也給這些行業做了人情。除此之外的大量客戶得不到優惠,銀行也增加了不少利潤。
        論理說,現在銀行也是多家經營,屬于競爭性行業,銀行為了爭奪房貸這個優質資源,可以有降價之類利率優惠措施。可是,這種競爭在開發商主導的選擇面前,大打折扣。個人貸款買房,到底選擇哪家銀行,一般是由開發商決定的,個人沒有決定權。銀行為了爭奪客戶,一般要給開發商好處,開發商才能選擇它。拿了人家銀行好處的開發商當然不會為客戶爭取優惠利率。筆者后來遇到我那房子的開發商,說起貸款利率之事,他說,“利率可以優惠,你們在簽約時也可以和銀行談判,但是我當時不好給你們講。”開發商當然不好講,貸款客戶比如我,又不知道這樣的道道,沒有和銀行談。其實也有客戶簽約時提到利率優惠的事,銀行說,你不想貸款可以找別的銀行去。但開發商提供擔保的銀行就這一家,別的銀行怎么會貸款給你。所以,不管央行有怎樣誘人的優惠政策,最后得到優惠的很少。
        銀行優惠利率政策能否真正落實,需要一個前提,就是房地產真正進入了買方市場。那種情況下,開發商為了爭取客戶賣出房子,主動和銀行爭取優惠利率。如果沒有優惠利率,購房者不選擇這家開發商,開發商將不選擇這樣的銀行。這時候,競爭的銀行為了得到房貸這樣的優質客戶,才可能真正考慮落實優惠政策。

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