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我國土地現(xiàn)在缺少市場定價要素，以往的征地主要由地方政府定價，而小產(chǎn)權(quán)房等存在風(fēng)險折價，要解決這一問題，我國有必要制訂詳盡的規(guī)則，才不至于出現(xiàn)“圈地”運動。
十七屆三中全會通過的《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》已全文刊發(fā)。其中搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作；加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營；完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)等條款令人矚目，這意味著農(nóng)民的土地物權(quán)中的流轉(zhuǎn)權(quán)開始被承認，農(nóng)民可以獲取流轉(zhuǎn)權(quán)收益。
鑒于以往土地流轉(zhuǎn)權(quán)的定價權(quán)主要掌握在地方政府手中，因此，土地流轉(zhuǎn)的核心是引入農(nóng)民定價權(quán)，根據(jù)市場定價。另外目前我國還沒有土地市場化定價，小部分自發(fā)流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地，由于不受到法律保護，因此存在風(fēng)險折價，農(nóng)民所獲得的收益極低。如果沒有明確的法律保障，土地流轉(zhuǎn)大幅折價現(xiàn)象就不會消失。
法律保障是重要一步，不僅要保護農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，也應(yīng)該保障收購農(nóng)村土地者的使用權(quán)，出價者如果得不到保障，他們就會把風(fēng)險折入價格中，要求農(nóng)民以較低的價格轉(zhuǎn)讓土地。更重要的是，日后將出現(xiàn)大量法律糾紛，隨著城市化進程加快土地升值，農(nóng)民將要求補償?shù)刈馐找妫蛘咭笫栈赝恋�。事實上，在以往的通州宋莊宅基地收購案中，核心就是土地原擁有者的悔約案件。
我國土地現(xiàn)在缺少市場定價要素，以往征地主要由地方政府定價，而小產(chǎn)權(quán)房等存在風(fēng)險折價，要解決這一問題，有必要制訂詳盡的規(guī)則，引入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的建設(shè)者，引入大量資金進入土地流轉(zhuǎn)市場，這樣，才能達成建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的目標，不至于出現(xiàn)“圈地”運動。
目前在地方土地流轉(zhuǎn)中，仍然存在變相的政府定價行為。從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎(chǔ)上，推出以“宅基地換房”加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，并在“十二鎮(zhèn)五村”開展試點，涉及津郊近十八萬農(nóng)民。到2008年末，將有十萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。所謂“宅基地換房”辦法，即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標準，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進行復(fù)耕，而節(jié)約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。
但農(nóng)民的宅基地價格被規(guī)定為小城鎮(zhèn)大小不同的一套住房的價格，是政府之手強行推進的城市化運動，農(nóng)民以宅基地為代價，換取城市人的身份，農(nóng)民成為城市的勞動力，仍然缺乏充分定價權(quán)。
土地流轉(zhuǎn)從土地確權(quán)開始建立權(quán)益根基，是保障各利益相關(guān)群體進行公平博弈的第一步。接下來，政府應(yīng)該制訂土地流轉(zhuǎn)的法律，建立土地交易市場，確保實現(xiàn)農(nóng)民的土地權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)將通過農(nóng)民獲得土地增值，培育出中國有基礎(chǔ)消費能力的新消費群體，建立中國式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
有土地流轉(zhuǎn)權(quán)而無市場定價權(quán)，流轉(zhuǎn)權(quán)無法轉(zhuǎn)換為財富，有土地流轉(zhuǎn)權(quán)而無博弈權(quán)，土地仍然是農(nóng)民的枷鎖，或者說是社保護身符。目前的關(guān)鍵是在土地確權(quán)的同時，由政府建立土地交易規(guī)則，培育土地市場。
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