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越南近年來吸引外資成效顯著，人均FDI（外資直接投資）比中國還要多。而進一步分析外資在越南的產業投資方向，對于理解當前越南貨幣危機大有益處。
房地產領域投資比例大
越南基礎設施比較落后，政府投入巨資興建公路、港口、碼頭、機場、橋梁等設施。政府特別鼓勵外商以BOT模式投資基礎設施領域，給予免交項目土地租金、免除進口稅等優惠政策。
隨著基礎設施的完善，更多的國外資金開始投資于越南的房地產業。自1986年起，越南開始進行住房制度改革，取消福利分房。首批外資隨之參與到越南房地產行業的開發中來。越南永福省、海洋省、海防市、胡志明市等地方政府都制定了各種優惠政策，吸引外資介入這一領域。越南比較流行的一種房地產開發模式是本地公司提供土地，國外資本提供資金，聯合投資開發。這使得一些沒有任何經驗的越南公司，在投資熱潮中一夜之間搖身變成了房地產企業。
觀察外資投資越南房地產行業的情況，我們可以關注FDI的投向。在越南政府的相關統計里，有辦公樓及公寓投資（Offices
&； Apartmens）、酒店及旅游業（Hotel &；
Tourism）兩項與房地產相關。前一項基本上是商業地產，后一項則是廣泛意義上的休閑地產。2007年越南FDI為178.56億美元，其中的37%投入到了這兩個領域中；而到了2008年的前4個月，FDI為72.26億美元，投資到這兩個領域的資金竟然占到87%（見表一）。
對于任何一個國家或地區來說，FDI投資于房地產接近九成，都是一個非常高的比例。FDI中的一部分除了投資于房產開發，還有一部分用于購置房產，無形中推高了本地房產價格。在越南的一些省市，商品房價格每平方米動輒2000美元以上，大大超出了本地居民的購買力。越南的相關法律允許外資企業或個人將經營利潤、投資收入轉匯到境外，這也鼓勵了國外資金投機炒作房產，加大了宏觀經濟的運行風險。
工業領域的產業升級受到考驗
從越南的進出口貿易數字上看，越南工業品的國際競爭力還較弱。多年來越南對外貿易為逆差，2007年逆差達到了124.43億美元（見表二）。越南一方面出口大量的原油，同時進口大量的化工產品；一方面出口紡織品、鞋襪，另一方面卻需要進口紡織纖維等基礎材料。出口商品主要集中于原油等初級資源類產品和紡織品、鞋襪等勞動密集型產品。這反映出越南工業加工能力不強，產業鏈不完整。
為了有效吸引外資，越南新建了很多工業區、出口加工區。目前越南工業總產值的三分之一是由外資企業在創造。國外資金投資越南市場主要看中的是越南的本地市場，用于滿足當地人的消費，在出口貿易上體現不出來。近年來，越南企業大量進口機械設備，紛紛為擴大生產、產業升級作準備。有的學者將越南工業發展的現狀描述成十幾年前的中國——工業基礎薄弱，各地吸引外資熱火朝天，外資的投資機會多。
但就發展環境比較而言，當前越南的情況則還不如十幾年前的中國那么幸運。目前美歐經濟放緩、國內外市場競爭激烈，而生產、經營成本的上升也成為各行各業發展的夢魘。大量外資公司涌入越南，相當一部分看重的是越南的低生產成本。但它們進入越南后，逐漸發現越南的生產成本上升很快，成本優勢正日漸消失：2002年以來，越南工人工資大約每年以15%的速度增長，而2006年比2005年上漲了40%。同時，原材料成本也在上升，這對于以初級產品為主的產業來說是致命的。承受不了成本的擠壓，一些企業開始倒閉。
過去幾年，跨國公司為了分散風險，大多實行了“1+1”策略，即向中國投資的同時，也在越南、印度、泰國等其他亞洲國家建立發展基地。最近這些國家的通貨膨脹水平持續高于中國，而經濟增長速度卻低于中國。為了避險，國際資本正逐漸從這些國家中退出來，而加大在中國的投資。4月份中國單月外匯儲備增加了745億美元，創歷史新高，其中不乏從越南和其他新興市場轉移過來的資金。
在此，筆者認為，我們需要吸取越南在利用外資方面的經驗教訓，密切關注外資的投向和動向。
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