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最新公布的5月國房景氣指數(shù)繼續(xù)第六個月下降，已經(jīng)回到去年同期水平。與持續(xù)低落的股市以及走高的通脹相比，地產(chǎn)價格與交易量的滯漲或許更受民眾歡迎，尤其是那些期待房價下跌能夠購房的人。然而，歷史上再三出現(xiàn)的地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機的悲劇是否會重演？且此種危機多與神秘熱錢關(guān)系密切，那么在當前經(jīng)濟存在一些不確定性以及大量熱錢共存的環(huán)境下，中國地產(chǎn)市場會壓垮中國經(jīng)濟嗎？答案是否定的。
日本和東南亞金融危機都是由地產(chǎn)泡沫破裂引起。以泰國為例，其危機形成條件一般包括資本開放、政府財政赤字和外債較多，樓市炒高后，引起資本外逃，并受投機資本打壓匯市，從而產(chǎn)生金融與貨幣危機。彼時，中國資本管制且地產(chǎn)業(yè)仍以福利分房為主，因此，所受影響不大，但在上海等地很多投資地產(chǎn)的外資大都停工。當前，中國仍然實行資本管制，但地產(chǎn)市場化程度極高，且房價已經(jīng)到了市場平均購買力難以承受的水平，一些地方的大量存量住宅滯銷。
過去幾年，確有大量外資進入中國地產(chǎn)市場，其主要有三種途徑：一是以地產(chǎn)商身份開發(fā)地產(chǎn)項目；二是以投行身份收購商務(wù)樓宇，這兩種都不算是熱錢，而由合法渠道流入，且流動性較差。第三種途徑就是“放高利貸”的外資，這部分屬于真實熱錢。東南亞國家當年危機之前也是地產(chǎn)公司大量借入美元外債建造房屋，當資本流入突然停滯后，泡沫破裂、債務(wù)劇增、銀行和匯率瀕臨崩潰。因此說，制造危機的熱錢并非下海炒樓而是借債。
流入中國地產(chǎn)市場的一些熱錢當屬此類，不過地產(chǎn)公司借入的是人民幣(熱錢還有匯率收益)，且中國外匯儲備充足。2004年以前，進入國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的外資較少，此后開始政策調(diào)控，要求房地產(chǎn)商開發(fā)項目自有資金比例從原先的20%提高到35%，嚴重打擊了地產(chǎn)商的投資能力。而此時樓市火爆剛剛上演，因此，除了部分大膽的銀行提供開發(fā)商“過橋貸款”外，許多開發(fā)商在資本掮客的幫助下與流入的熱錢一拍即合，開發(fā)商以股權(quán)抵押，在承諾較高的回報率后進行短期融資。熱錢為開發(fā)商大興土木提供了可能，刺激了更多住宅開發(fā)以及土地市場過熱，影響宏觀調(diào)控，而隨著房價不斷走高，房地產(chǎn)消費力則逐步下降，這兩個背離的過程就是泡沫的積累。
在2007年下半年，銀行開始嚴格審查第二套住房貸款，央行開始逐步以加息及提高準備金率等手段緊縮貨幣供應(yīng)，從而及時抑制住了市場的狂熱，因為正是去年下半年熱錢開始大規(guī)模流入、通脹持續(xù)走高以及人民幣升值加速，如果沒有及時抑制包括股市和樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價格，可能會出現(xiàn)更高的通脹與資產(chǎn)泡沫并行。因此說，中國樓市的泡沫或許并不大，外債(熱錢)危機可能性很低，不過由于按揭規(guī)模太大，要防止經(jīng)濟衰退與資產(chǎn)價格過快下跌而出現(xiàn)信貸風險，同時，很大部分企業(yè)貸款也是以土地和不動產(chǎn)等為抵押物。
當前除了繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資外，要防止股市過快下滑，導(dǎo)致市場恐慌，沖擊地產(chǎn)并波及實體經(jīng)濟，危及銀行安全以及過度緊縮。
目前，熱錢不會對樓市產(chǎn)生直接沖擊，但熱錢持續(xù)的大規(guī)模流入使得央行提高準備金率進行對沖并可能用利率手段打壓通脹，這些緊縮政策將打擊資產(chǎn)市場需求。令人困惑的是，由于中國不存在外匯套利市場，股市也沒有做空機制，大大削弱了熱錢攻擊性，已不是傳統(tǒng)意義上從股市和匯市投機套利的“熱錢”，那么，熱錢來中國的目的是什么呢？或許其唯一的好處是可以購買便宜的資產(chǎn)。 |