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| 2008-06-10 作者：葉檀 來源:南方都市報 |
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銀行、地產(chǎn)商、政府與購房者之間的博弈已經(jīng)白熱化。
最近房地產(chǎn)行業(yè)奪人眼球的是兩則互相矛盾的新聞。《央視國際》報道，深圳四大銀行集體違規(guī)，二套房貸政策再次松動。根據(jù)記者的調(diào)查，深圳銀行都在打政策擦邊球，“幫助”二套房購買者得到優(yōu)惠利息貸款；《21世紀經(jīng)濟報道》的報道則稱，銀監(jiān)會亮劍，整治房貸假按揭、假首付、假房價“三假”，一場房貸大整治將至。
看上去不可思議，銀行一方面在監(jiān)管部門的要求下進行房貸整治，更加嚴厲地緊縮政策明顯對房地產(chǎn)開發(fā)商不利，同時，深圳四大行又不惜集體違規(guī)鋌而走險幫助房地產(chǎn)開發(fā)商渡過難關(guān)。
只能用房地產(chǎn)行業(yè)博弈的深化來解釋這一現(xiàn)象。房地產(chǎn)景氣上升周期，房貸是銀行最佳贏利來源，風(fēng)險低而獲利高，一旦房地產(chǎn)進入下行周期后，如何分攤房貸風(fēng)險則成為銀行與房地產(chǎn)商拉鋸的焦點。銀行與地產(chǎn)商在房地產(chǎn)上升周期的利益重疊處，在山雨欲來風(fēng)滿樓的巨大調(diào)控壓力下，利益產(chǎn)生嚴重分歧。兩者在玩一場逃脫捆綁的游戲：房地產(chǎn)商以融資依賴癥捆綁銀行，銀行則試圖掙脫捆綁的繩索抽身而走。
對已經(jīng)身處囚籠的房地產(chǎn)商而言，房地產(chǎn)下行周期更需要融資支持，更需要銀行向購房者發(fā)放貸款維持交易量；而對銀行而言，雖然一只腳踏入囚籠，但在竭力掙脫，首先要確保不產(chǎn)生新的風(fēng)險，其次要保證以往的貸款不產(chǎn)生過多的呆壞賬。
深圳各商業(yè)銀行之所以逆勢而行，原意并不在于展開對房地產(chǎn)開發(fā)商的搶救運動，而是自救。在此輪房價深幅下挫前，各銀行向房地產(chǎn)商發(fā)放了太多的貸款，與開發(fā)商同坐一條船。為了掙脫困境，銀行惟一的辦法就是繼續(xù)與開發(fā)商合作，使購房者成為最終埋單者。兩個歡喜冤家表面上成為親密無間的合作者。
購房者之所以成為被鎖定的目標，是因為購房者的信用實在太好。據(jù)上海銀監(jiān)局報告所提供的數(shù)據(jù)，截至3月末，上海個人住房不良貸款率0.71%，比年初上升0.03%.其中住房開發(fā)貸款和上海居民二手房貸款的不良貸款占比達到55.2%，是此間房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險點。雖然違約率上升，仍屬極低風(fēng)險，如此之低的不良貸款率，說明個人房貸信用領(lǐng)域誠信水準之高。銀行與開發(fā)商聯(lián)手將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁至個人購房者，可以消化未來成為風(fēng)險之源的房地產(chǎn)存量貸款，是一本萬利的買賣。
在與銀行的博弈中，房地產(chǎn)開發(fā)商注定贏不了戰(zhàn)爭，不僅因為他們無力與政策所代表的國家意志抗爭，更重要的是，他們無法與目前的經(jīng)濟趨勢抗衡。
挑破資產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為中國經(jīng)濟戰(zhàn)略的組成部分。美國次貸危機顯示房貸風(fēng)險對金融領(lǐng)域具有可怕的傳染能力，最近以越南為核心的新興國家的金融風(fēng)險，顯示挑破資產(chǎn)泡沫是降低金融風(fēng)險的有力武器，否則所有新興國家的財富將被泛濫的美元吞噬。再說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)畢竟不是具有特殊地位的國企，公共財政可以為了政策性貸款為銀行的不良資產(chǎn)埋單，絕不會為房貸產(chǎn)生的呆壞賬埋單。如果說中國經(jīng)濟必須斷臂求生，那么，在許多人眼中，房地產(chǎn)行業(yè)就是必須切除的那只“臂”，以防止房地產(chǎn)風(fēng)險蔓延到核心金融領(lǐng)域。據(jù)稱，銀監(jiān)部門將加強窗口指導(dǎo)和風(fēng)險提示，自主安排對房貸業(yè)務(wù)合規(guī)性的現(xiàn)場檢查，采取窗口指導(dǎo)這一具有極強行政色彩的手段，可見有關(guān)部門對房貸風(fēng)險的重視程度。
房地產(chǎn)開發(fā)商手中并非毫無籌碼，前兩年的房地產(chǎn)高峰期已經(jīng)有大筆銀行貸款流向了房地產(chǎn)企業(yè)。如果利率上升到8.5%，較高的財務(wù)杠桿系數(shù)將對房地產(chǎn)企業(yè)形成負面沖擊，所有房地產(chǎn)企業(yè)將玉石俱焚。有關(guān)部門投鼠忌器。事實上，為了保證即將到來的房地產(chǎn)大并購時代，國內(nèi)大型房企有做強做大的武器。進入4月份以后，有13家房地產(chǎn)企業(yè)獲得400億元左右的融資。
房地產(chǎn)企業(yè)不過是銀行的諸多客戶之一，本不應(yīng)存在激烈博弈。存在博弈說明中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了偏差，缺乏長遠規(guī)劃。房地產(chǎn)業(yè)或是在東南亞金融危機之后被作為拉動內(nèi)需的工具，或是作為擠壓資產(chǎn)泡沫的手段，甚至成為民生象征物。
我們應(yīng)該問一聲，中國房地產(chǎn)業(yè)究竟應(yīng)該如何發(fā)展？中國的城市化進程是否需要健康的房地產(chǎn)行業(yè)作支撐？如果回答了這兩個問題，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的魔障將迎刃而解。 |
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