3月27日,上證指數加速此前的頹勢,大跌195.36點,僅有3411點,同"5·30"的低點大致持平。與此同時,2月份高達8.7%的通脹水平已經迫使中國決策層將控制通脹作為經濟工作的首要任務。不過,中國的樓市泡沫的破滅程度卻沒有達到如此程度。但我們認為,影響2008年房地產價格波動的最重要的因素是股價與物價。這兩個因素正在對房價向下起著非常重要的"拖動"作用。
回顧過去,我們發現2007年之前的股票市場對經濟及金融的影響可以忽略不計,因為股票市值總量較小。2005年5月,深圳與上海兩個市場的流通股總市值為12000億元左右,占GDP的比例不到10%,即使是計算總市值也只有35000億元左右,占GDP的比例為20%左右。
但股市在2007年度發生了巨大變化。至2007年底,上海綜合指數超過了5000點,兩市總市值超過30萬億元,證券化率達到130%。更值得關注的是,在股權分置改革之后,以前不能流通的股票逐漸開始流通,相當于在兩年的時間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關鍵還在于,如果這增加的相當于一年的GDP的財富是實物資產的話,它可以吸收過多的貨幣,但事實上,這些增加的財富全部是金融資產,是流動性很高的金融資產,這些資產具有準貨幣的功能,它極大地提高了社會的實際購買力。
股價的上漲不僅提高了房地產市場的購買力,而且通過上市公司的融資為地產開發公司提供了大量廉價的資金,助推了地價和房價。以萬科為例,2005年在股票市場融資20億元,2006年再融資42億元,而2007年則一次性在股票市場融資超過100億元。每一次融資的規模都比上一次翻一番。
因此,如果股票市場2008年還像2007年一樣飆升,
2008年的房價肯定是漲的。反過來說,如果說2008年的股價出現了大幅度下跌,房價(尤其是中心城市,像深圳、北京、上海)就岌岌可危。
股災發生了,截至3月27日,股價已經從年初的高位下降了35%,股市從制造財富的場所變為吞噬財富的"黑洞",這對中心城市的房價及其他消費將產生重大影響。從目前的情況看,今年的股價走勢不會有太大的起色了,這成為抑制今年房價的最重要因素。
另外,國內外的經驗表明,通貨膨脹對樓市有重大影響。但通貨膨脹處在不同的階段和不同的程度,對房地產市場的影響是不一樣的。
當通貨膨脹處在初期時,企業產品出廠價格上漲幅度較小,只有個別行業的產品價格出現大幅度上漲的情況。從總體上看,大部分企業的產品銷售良好,企業存貨下降,公司盈利大幅度上升,整個社會出現一遍繁榮的景象。最重要的是,中央銀行對通貨膨脹依然沒有警覺,貨幣政策不會發生變化。此時的樓價、股價不斷上漲,出現牛市的典型特征。2006年至2007年上半年,我國經濟及股市的表現基本上如此類似。
但好景不會太長,當產品的出廠價格漲幅加快,漲價的范圍擴大,多數行業的產品出現漲價的行為,整個社會的物價指數的漲幅超過中央銀行的忍耐范圍(一般為3%至5%左右),物價出現螺旋式上升,尤其是物價上漲超出市場預期時,中央銀行便開始采取緊縮性的貨幣政策,樓市和股市會出現逆轉。因此,我們認為,通貨膨脹本身對樓市、股市是正面的刺激因素,但通貨膨脹的惡化所帶來的金融緊縮才是牛市的真正殺手。
總之,當通貨膨脹處在初期時,樓市將處在牛市的巔峰狀態,當通貨膨脹出現明顯的惡化時,樓市可能因為金融政策的緊縮而受到打擊。 |
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