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| 2008-03-28 馮海寧 來源:中國經(jīng)濟時報 |
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武漢一家叫東星集團的房地產(chǎn)公司的降價行動揭開了房地產(chǎn)利潤的冰山一角，這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利，而且主動把自家樓盤的銷售價下調(diào)了30%，離樓盤很遠就可看到幾條巨大的紅色條幅，上寫著：“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房價”，“響應政府號召，平抑武漢房價”。
關于樓市暴利之爭早已有之，因暴利新聞而引發(fā)的暴利事件也不絕于耳。自2002年以來，媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年居我國10大暴利行業(yè)之首，一批學者開始與開發(fā)商展開漫長而激烈的口水戰(zhàn)；2005年，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。更有開發(fā)商自曝“沒高利潤誰做房地產(chǎn)”。
值得注意的是，類似以上這些內(nèi)幕披露、引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”，也只是嘴巴層面的爭論，不僅開發(fā)商依然我行我素，買房人依然蜂擁售樓處，即使政府相關部門也缺少實質(zhì)性行動。如此，盡管頻發(fā)“暴利事件”，但樓市依然面不改色。
在筆者看來，“暴利事件”之所以打不垮高房價，最大的原因是供求失衡。樓市持續(xù)數(shù)年的調(diào)控既沒有抑制住炒房、投機，對自住性需求也缺乏合理引導，甚至一直對需求缺少有效估計，致使需求呈泛濫之勢。當然，房屋需求泛濫也與整個社會大環(huán)境相關。
從供應層面來說，政府壟斷土地和經(jīng)營土地，影響的不僅僅是房屋成本，更影響著房屋供應量和供應效率，因為土地是房屋之根。而且，政府在壟斷土地和經(jīng)營土地的同時，也對開發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營土地治理不善。那些大開發(fā)商不僅大量圈地，也在大量囤地。至于開發(fā)商囤房、違規(guī)銷售、逃稅等，更是牟取暴利的手段。
從另一個角度分析，開發(fā)商普遍缺乏社會責任感也是一個原因。樓市自有暴利之說起，從沒有一個開發(fā)商正大光明地站出來戳穿樓市的暴利面目。之前，雖有開發(fā)商曝行業(yè)黑幕，但都是隱姓埋名，其真實性就大打折扣，對行業(yè)的沖擊力也極其有限。
而武漢這家開發(fā)商光明正大地來戳穿樓市的暴利面目，也未必是基于企業(yè)的社會責任感，很可能是緣于從今年初開始的銷售突然遭遇谷底，春節(jié)期間一套都沒有售出，也就是一分錢收入都沒有，對他們刺激很大。
更重要的是，在房地產(chǎn)成本以及開發(fā)商利潤是公開秘密的情況下，依然很少見行業(yè)主管部門對暴利采取行動，只有極個別地方政府采取了限制房價的辦法。更多的地方政府卻在袒護暴利，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》披露，有的開發(fā)商在二三線城市的項目決定降價時，居然得不到當?shù)匚飪r等部門的批準。原因竟然是房價降了會影響當?shù)赝恋刎斦氖找妫踔劣X得當?shù)胤績r低了“沒面子”。
可見，有地方政府撐腰，樓市暴利難除。那么，還有沒有其他辦法來治理暴利呢？筆者認為一是可以借鑒德國經(jīng)驗，德國房價10年不漲的原因之一就是，房價并不是由開發(fā)商說了算，而是取決于獨立的房地產(chǎn)價格評估機構。二是完善法律，比如說及早出臺物業(yè)稅、《住宅法》進行綜合調(diào)控，更直接的辦法是制定《房地產(chǎn)反暴利法》。 |
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