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武漢一家叫東星集團(tuán)的房地產(chǎn)公司的降價行動揭開了房地產(chǎn)利潤的冰山一角，這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利，而且主動把自家樓盤的銷售價下調(diào)了30%，離樓盤很遠(yuǎn)就可看到幾條巨大的紅色條幅，上寫著：“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房價”，“響應(yīng)政府號召，平抑武漢房價”。(《CCTV-經(jīng)濟(jì)半小時》3月25日)
自2002年以來，媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年居我國10大暴利行業(yè)之首，一批學(xué)者就開始與開發(fā)商展開漫長而激烈的口水戰(zhàn)；2005年，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。更有開發(fā)商自曝“沒高利潤誰做房地產(chǎn)”。種種跡象顯示，暴利是樓市代名詞的說法是準(zhǔn)確的。
值得注意的是，類似于以上這些內(nèi)幕引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”，也只是嘴巴層面的爭論，不僅開發(fā)商依然我行我素，買房人依然蜂擁售樓處，而且政府相關(guān)部門也缺少實質(zhì)性行動。
在筆者看來，“暴利事件”之所以打不垮高房價，最大的原因是供求失衡。從需求角度來看，樓市持續(xù)數(shù)年的調(diào)控既沒有抑制住炒房、投機(jī)，對自住性需求也缺乏合理引導(dǎo)，甚至說樓市調(diào)控一直對需求缺少有效估計，致使需求呈泛濫之勢。當(dāng)然，房屋需求泛濫也與整個社會大環(huán)境相關(guān)，比如城市化進(jìn)程加快的拉動，再比如說流動性過剩也是導(dǎo)致房屋投機(jī)活躍的原因。
從供應(yīng)層面來說，政府壟斷土地和經(jīng)營土地，影響的不僅僅是房屋成本，更影響著房屋供應(yīng)量和供應(yīng)效率，因為土地是房屋之根。而且，政府在壟斷土地和經(jīng)營土地的同時，也對開發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營土地治理不善。那些大開發(fā)商不僅大量圈地，也在大量囤地。至于開發(fā)商囤房、違規(guī)銷售、逃稅等，更是牟取暴利的手段。
從另一個角度分析，開發(fā)商普遍缺乏社會責(zé)任感也是一個原因。樓市自有暴利之說起，從沒有一個開發(fā)商正大光明站出來戳穿樓市的暴利面目。之前，雖有開發(fā)商曝行業(yè)黑幕，但都是隱姓埋名，其真實性就大打折扣，對行業(yè)的沖擊力也極其有限。而武漢這家開發(fā)商站出來戳穿樓市的暴利面目，也并不是基于企業(yè)的社會責(zé)任感，而是緣于從今年初銷售突然遭遇谷底的原因。
更重要的是，更多的地方政府在袒護(hù)暴利，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，有的開發(fā)商在二三線的項目決定降價時，居然得不到當(dāng)?shù)匚飪r等部門的批準(zhǔn)。原因竟然是房價降了會影響當(dāng)?shù)赝恋刎斦氖找妫踔劣X得當(dāng)?shù)胤績r低了“沒面子”。
可見，有地方政府撐腰，樓市暴利難除。那么，還有沒有其他辦法來治理暴利呢？筆者認(rèn)為一是可以借鑒德國經(jīng)驗，德國房價10年不漲的原因之一就是，德國房價并不是由開發(fā)商說了算，而是取決于獨立的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。二是完善法律，比如說及早出臺物業(yè)稅、《住宅法》綜合調(diào)控，甚至都可以制定《房地產(chǎn)反暴利法》。 |