眼下，外資銀行正在對我國的個人房貸市場張開大嘴。近期央行上海總部統計數據表明，2007年末，上海中資商業銀行個貸余額為2860億，同比增長15.15%，個貸占房貸的82.2%，創歷史高位。就全年走勢分析，在去年9月27日央行和銀監會出臺《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》之后，市場立即有所反應，部分城市的樓市出現盤整和下調態勢，個人住房貸款回落，第四季度上海中資商業銀行個貸新增額較三季度下降39%。然而與此同時，外資銀行外幣個人住宅貸款卻呈現逆勢擴張、加速增長的跡象。2007年第四季度，在滬各外資銀行個人住宅貸款新增18.98億，占全年新增總量的41%。
　　這一現象背后到底隱藏著怎樣的內幕？從外資銀行的意愿上講，改革開放30年中國經濟年均增長近10%，堪稱世界經濟發展史上的最大奇跡，隨著WTO過渡期的結束，所有國際金融巨頭都想做強做大中國業務，分食中國經濟高速成長的蛋糕，急于在中國謀取風險較低、回報較高的銀行業務利潤。
　　為什么在中資銀行業務下滑之時，外資銀行卻生意分外紅火？從中國利用外資政策的演變上分析，2006年是一個分水嶺，之前基本上持歡迎態度，之后是規范加限制；標志性文件有兩個，一是《關于外國投資者并購境內企業的規定》，主要規范和限制外資并購，很大程度也是那年炒得沸沸揚揚的凱雷并購徐工案的結果；二是《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，是針對房地產業的。就房地產業而言，政策出臺后，外資進入房地產業的規模并未下降，只是投資結構有所調整，比如整幢收購成熟物業的案例比2005年明顯減少。
　　從房貸需求上分析，房產新政使境內居民購房意愿下降，卻并未明顯改變外資對內地物業的投資欲望。首先，人民幣依然處于快速升值的通道中，外資只要呆在國內就會升值；其次，中美利率目前已經倒掛，美聯儲和歐洲央行在降息，而中國央行卻在加息，倒掛現象還將加劇，緊盯美元的港幣利率亦是如此；再次，目前還出現部分境內居民通過借外幣貸款規避“二套房”政策的情況。
　　這就意味著，房貸新政有“限內不限外”之嫌。其實，近幾年諸多的信貸緊縮政策，都未對外資銀行進行嚴格監管，這既涉及到鼓勵外資銀行進入中國的政策，也在于目前外資銀行在國內的信貸業務中所占比重較小，監管部門有些忽視他們。比如去年的房貸新政，針對于“二套房”的標準，央行和銀監會并未明確適用非居民，這樣在國內商業銀行提高個貸門檻的同時，外資銀行實際上是在降價門檻，在一定程度上，他們是在享受“非國民待遇”。
　　2007年末，上海中資商業銀行人民幣自營性房地產貸款不良率為1.01%，與上年基本持平，其中個人住房貸款不良率為0.7%，同比下降0.06個百分點。由此可見，上海以及全國個人房貸依然是一塊優質資產，在中國目前的金融體制下，基本上尚無房貸類的金融衍生品，不可能爆發類似美國的次貸債危機。在經濟全球化背景下，雖然我們不能抱著“肥水不流外人田”的狹隘觀念，但也不能任由外資流入。
　　在我國宏觀經濟同時面臨“過熱”和“過冷”雙重風險的情況下，在海外熱錢依然持續涌入國內房地產市場的形勢下，在一些國際投行對于中國樓市公開唱空、暗地做多的背景下，規范外資和維護房貸政策的公平性、權威性、有效性，需要我們嚴防外資銀行趁機大肆放貸。

（作者系上海易居房地產研究院發展研究所副所長）