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在11月8日的上海新一批土地出讓中，上海仁恒房地產有限公司以13.01億元擊敗包括浙江綠城在內的多位對手，拿下新江灣城D3地塊，樓面價(出讓總價／總建筑面積)達到每平方米2萬元。同時在上海外環外的青浦趙巷地塊，重慶龍湖地產以15億4214萬元、樓面價10672元／平方米的掛牌價格競得，上海外環外住宅地價首次破萬（11月12日《21世紀經濟報道》）。
從第一大城市傳出的信號清晰地表明，“二套房”規定和39號令帶來的觀望期已經結束，房地產業的選擇沒有改變：繼續圈地以做高房市。
在這種情況下，被公認為房市穩定器的物業稅，其推出的緊迫性應當再次引起人們的注意。
目前房地產市場涉及的稅種有14個，但主要以交易環節為主，近年來還不斷加重。在這種條件下，“短期投機”轉化為“長期囤積”。二手房交易活躍本來是房地產市場完善的重要標志，限制二手房交易，在打擊了投資和投機的同時，老百姓正常的住房置換受限制，調控成效仍不能惠及百姓。
最近聽說，某城市還要強征20%的二手房轉讓所得稅。契稅、營業稅和個人所得稅等交易環節的稅種已經被證明不能穩定房價，反而會推高房價。從經濟學原理上，供大于求的狀態下，任何交易稅收都會提高價格，并轉嫁給消費者。物業稅則不同，它是對持有狀態征稅，是轉嫁不了的。
因此，物業稅的開征能形成合理的供求關系。調控要充分發揮市場本身的作用，出路只有改善稅制。也只有“重持有，輕交易”的房地產稅收原則得到落實，才會降低投機需求和囤積現象；大家也不會為子女將來結婚買房、不會為增值保值買房，不會為當房東買房。開征物業稅之后，買房惟一要考慮的因素就是自身的需要和經濟實力匹配。
從法律角度來看，我國的城市土地產權性質是國有；而住宅的土地使用權有70年，可以納入財產的范疇，也就是有征稅的依據。但是，早期購房者所支付的費用和開征物業稅之后所支付的土地使用費用不是同類使用權。早期購房者的房價是在沒有稅收的條件下做出的決策，相比后者是偏高的，所以物業稅需要和70年的土地使用權限結合在一起設計，例如滿70年的住房再全額征收物業稅。
從社會利益分配的角度來看，既得利益者必然有抵觸。物業稅是做減法，大戶型、多套住房繳稅比較多。但從另一個方面，也是社會公平、資源節約得以實現的一個手段。目前用行政手段對大戶型、多套住房的限制基本上不成功。物業稅既承認了各種房型的市場存在合理性，又可以引導資源的節約利用、公平使用。
從技術角度看，物業稅的價值評估是開征的前提。目前我國的房地產信息和評估手段可能與發達國家存在一定差距。但是，幾乎所有的國家和地區都征收物業稅等持有階段的稅種，說明技術手段并不是關鍵的制約因素。技術手段先進的城市，可以采用精確的信息，技術手段落后的城市，可以采用粗略的信息。
從中央與地方的財政體系角度看，財權與事權如果分離，不可能有積極性。一般來說，其他國家和地區的物業稅由地方政府征收和支配，用于當地的教育、醫療等公共事業。房地產的產權產籍資料也是由地方政府掌握，也便于地方政府防止偷逃漏稅。
稅收政策一般用來抑制和引導需求，而金融政策一般用來擴大和解決需求。稅收和金融措施是調控房地產市場最有效的兩個手段，如果指望其他手段來達到調控效果，說明我國的房地產市場還沒有達到成熟的狀態，往往也難以奏效。
(上海社會科學院房地產業研究中心
博士) |