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| 2007-11-12 作者：賈圖 來源:上海證券報 |
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最近，房市調控措施一浪緊過一浪。剛剛完成的2007年度報國務院批準的城市建設用地審批結果顯示，各地被核減的申報用地面積占到了全部申報面積的31.81%。這意味著，2007年地方省份計劃中的用地面積被中央政府砍掉了3成多。土地閘門再次出現了明顯的收緊信號。
同時，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，將“普通住宅地開發建設”從鼓勵投資類別中刪除。并明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。
而在此之前，央行、中國銀監會共同發布通知：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
我國的房地產市場是一個信息嚴重不對稱的市場，相關信息基本上掌控在地方政府和開發商手中，由于一些地方政府的信息公開工作不到位，媒體和公眾只能通過開發商獲取相關信息，這為開發商利用信息壟斷優勢制造供不應求假象，哄抬房價創造了良好條件。那么，在土地、投資等等同時收緊的情況下，開發商等既得利益者會不會利用這一契機進一步減少市場的有效供給，從而拉高房價？
至少，對于這種可能性的存在有關部門不應掉以輕心。應該認識到，即使在我國土地供應沒有收緊、金融信貸比較寬松、房地產投資持續大幅度增長的時期，我國房價依然在快速增長，何況收緊時期？房價伴隨投資的擴大而上漲，源于市場的有效供給不足。建行最新發布的研究報告指出：2001年初至今年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣，未能形成有效供給。
在土地供應驟然收緊之時，如果開發商囤積的土地不被開發，不能產生新的有效供應，甚至，房地產開發商變本加厲地囤積土地，制造緊張氣氛，那么，就會給市場造成房地產開發將因土地收緊受限，商品房供應將大為減少的誤導，從而，助推房價上漲。
另外，在總面積不變的情況下，建造小戶型比建造大戶型所產生的商品房有效供給，甚至可以高出一倍左右。如果房地產開發商繼續抵制90平方米住房占70%的政策，繼續縮減中小戶型住房的供應量，將使有限的土地建造出來的房屋總套數大為減少，這也有可能被開發商等既得利益者利用為推高房價的借口。
因此，在調控措施一再收緊的同時，必須采取相應措施增加商品房的有效供給，至少也要做到不使商品房的有效供應出現大幅回落。
首先，應該加大對90平方米住房占70%政策的執行力度，從規劃審批環節甚至土地拍賣環節，就要求某塊土地必須用于建造多少比例的中小戶型住房。反之，如果在土地收緊的同時繼續聽任大戶型住房一枝獨秀，無疑將使商品房的有效供給不足現狀雪上加霜。
其次，應該對全國已經出讓的土地進行徹底清查，凡是超過兩年未開發的土地，政府應該依法無償收回，進行二次出讓以盤活土地，這樣一來，勢必會給土地囤積者造成巨大壓力，迫使其提高開發效率，增大商品房的有效供給，最大限度地滿足市場有效需求。
另外，還必須嚴厲抑制炒房等投機行為。嚴重的投機行為一直是我國房價持續快速上漲的重要推手，一些媒體和研究機構根據調查得出結論，認為炒房行為甚至占到整個房市交易額的一半以上。這是導致大量商品房雖然被建造出來但無法滿足真正需要住房者需求的一個重要原因。縱觀世界各國，幾乎都嚴厲抑制炒房行為，我國也應該對這一行為進行嚴厲限制。
收緊措施的密集出臺，使人們看到了政府抑制房價的決心。但要使相關政策真正產生效果而不是被既得利益者所利用，就應該采取相應的配套措施，加大商品房市場的有效供給，防止緊縮政策被不法商人所利用。 |
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