經(jīng)濟參考報

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房貸首付提高難以抑制炒房

2007-09-13 作者：陳軍華來源:上海證券報

　　二手房貸“首付提高說”一時間傳得沸沸揚揚。一位業(yè)內(nèi)人士稱：“北京二手房貸首付提高的措施快出臺了。”據(jù)該人士透露，首付提高比例估計至40%-50%左右，而且是“全部銀行”統(tǒng)一實施。
　　房貸首付提高的消息如果屬實，也并不令人奇怪，這很可能是銀行為了防范風險不得不采取的行動。今年以來，房價漲速很快，深圳市今年1-5月累積漲幅超過50％。某知名網(wǎng)站的調(diào)查顯示，有約89%的人認為深圳房價有泡沫；有73%的人認為深圳會面臨“房災(zāi)”，其中預(yù)期3年內(nèi)“房災(zāi)”就會來臨的占78%。
　　這種調(diào)查結(jié)果銀行肯定會予以重視，因為這暗示著人們對未來房價上漲的預(yù)期正在大大降低，相應(yīng)地，銀行的風險也將增加。目前，銀行房貸首付以20%和30%居多，以深圳為例，假如其房價回到去年年底的價位，就意味著房價將在目前的價位基礎(chǔ)上下跌40%以上，這意味著銀行手中持有的抵押物已經(jīng)不足以彌補其虧損，風險將急劇累積起來。這無疑是銀行非常擔憂的。
　　最近幾年房價持續(xù)上漲，銀行擴大房貸業(yè)務(wù)量的動力一直非常強烈，降低門檻的結(jié)果必然是風險的加大。一旦房價偏離上漲軌道下跌，銀行就面臨著抵押物砸在自己手里的風險。在這種情況下，銀行提高房貸首付就顯得順理成章。
　　但是，房貸首付提高以后能夠抑制炒房嗎？恐怕很難。假如一個人過去能夠炒100套房子，在首付提高以后，這個人只能炒90套房子了，還不是在炒嗎？這還僅僅是對那些靠貸款炒房者而言，對于那些靠自我資金炒房的人，房貸首付提高的風險更是可以忽略不計。
　　而且，即使房貸首付提高，那些炒房者仍然可以鉆空子。房貸最重要的一個環(huán)節(jié)就是抵押物的估值問題，對貸款者而言，估值的結(jié)果比首付本身更為重要。銀行首付即使提高到50％，倘若房屋的評估體系不嚴格，炒房者照樣可以從銀行貸到資金。比如，媒體廣為報道過的那套位于上海市“世茂濱江花園”之復(fù)式高檔房，“優(yōu)佳投資”買入價是2400萬元，最終估值卻高達1億元，即使首付提高到50％，它仍可以從銀行貸到5000萬元。顯然，房貸首付提高對抑制房價的作用不能高估。
　　炒房者泛濫，根本原因在于對房價上漲的預(yù)期比較強烈，倘若國家宏觀調(diào)整得到認真執(zhí)行，房價持續(xù)暴漲之路走向終結(jié)，炒房者自然會放棄炒房。莫說房價下跌，即使房價上漲的步伐趨緩，炒房的人數(shù)就會大為減少。從根源上來講，這才是抑制炒房的必走之路。
　　另外一點，就要有針對性地打擊炒房，即加大炒房者的成本，壓縮其獲利空間，迫使其退出炒房。比如新加坡，國家規(guī)定購房者只有取得相應(yīng)的資格、符合條件才能購房。購房者購房之后，倘若在十年內(nèi)賣出新房要征收百分之百的所得稅。這意味著，在付出長達的時間成本的情況下，炒房者依然可能一無所獲，價值折舊成本、機會成本，炒房者自然會放棄炒房。
　　倘若不采取這種行之有效的針對性的措施，只是在房貸首付方面做文章，對抑制炒房很難有幫助。

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