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| 2007-08-15 作者：巴曙松 來源:每日經(jīng)濟新聞 |
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一邊是資金，一邊是土地，寫盡了當今中國的房地產企業(yè)的喜怒哀樂。
因為土地市場的變遷，拿地越來越成為資本密集的游戲，房地產行業(yè)的業(yè)內教科書在強調最為重要的前三位的要素時，往往已經(jīng)不再是位置、位置、位置，而是金融、金融、金融。
因為不同的金融工具運用方式，因為不同的運作技巧，中國的房地產業(yè)的版圖正在重構。我們既可以看到許多胸有成竹的房地產企業(yè)長袖善舞，從容籌資，以雄厚的資金實力不斷拿地、不斷開拓；同時也看到一些房地產企業(yè)在層出不窮的高速擴張土地儲備后，資金鏈條斷裂而陷入危機。
能否熟練靈活運用多種金融工具進行融資，現(xiàn)實地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產企業(yè)的主要標準之一。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來看，房地產業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：第一階段以房地產開發(fā)為主，開發(fā)商和投資商是一個主體，房地產的資金支持主要來自于銀行；第二階段是以房地產投資管理公司或房地產基金為核心的房地產投資為主，開發(fā)商的分工開始細化，既有投資商、開發(fā)商，還有經(jīng)營商、投資管理公司與基金等，房地產證券化現(xiàn)象比較普遍，資金量明顯放大；第三階段則是以房地產證券化為核心的階段，通過證券化，房地產成為了全民投資的產業(yè)，導致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產市場。目前，我國房地產業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過渡的時期，房地產企業(yè)正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調控壁壘的制約。
自2001年開始，隨著土地收購儲備制度的實施，政府介入土地出讓環(huán)節(jié)，并通過公開“招拍掛”的競價方式，大幅透支土地未來升值收益，土地價格在全國范圍內開始明顯上漲。
眼下房地產業(yè)沉寂了2年左右的高價拿地風潮再次掀起。
高價拍地實際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導作用。高價拿地對房地產行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲備增長，房地產公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約地產發(fā)展的第一要素，在政策調控的壓力下，資金實力成為開發(fā)商追逐土地的關鍵。
實際上，高價拿地的背景下，房地產行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的馬太效應。大型優(yōu)質企業(yè)進入良性循環(huán)：融資渠道多元化———有能力高價拿地———土地儲備增加———企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。萬科2006年剛剛融資40億元，2007年又計劃融資100多億元。保利地產及金地集團也因現(xiàn)有土地儲備較多而受到市場的支持，再融資分別達到了70億元及40億元。
銀貸縮緊會使多元化融資的“資本”優(yōu)勢向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競爭力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能將被收購或退出。另外，2007年將面臨著對期房銷售的限制，則房地產企業(yè)資金最大的來源之一預售款的擠壓，必將導致大量中小房地產商的資金鏈緊張，從而使得土地更集中在大型房地產公司或資金實力更強的公司手中。
在房地產這樣一個資金密集型行業(yè)中，與金融結合得越緊密，市場競爭能力就越高。強者恒強，金融正在急劇提升房地產行業(yè)集中度。 |
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