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| 2007-08-03 作者：陳則明(上海學者) 來源:新京報 |
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目前有一些居民擁有二套以上住房，目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場。而當下的情況是，契稅、營業稅、印花稅、轉讓所得稅等調控政策紛紛出臺，制約了這些住房出售。
近來，萬科、保利、北辰等房地產企業大量買地，與此同時，買地的房地產上市公司的股票都扶搖直上，地產商又一次處于風口浪尖。(據《東方早報》)其實，說這些開發商囤地可能并不確切，買地之后，若干年不建不賣才算囤積。用一個時髦的詞，開發商在加緊“土地儲備”。
開發商大量買地，給出了兩個信息。一是政府部門近期大量推出招投標土地，二是開發商看好后期房價上漲。近年來的調控政策基本可以分為三種類型，緊縮銀根，緊縮地根，增加交易稅收。在上世紀90年代初，這“三板斧”是相當有效的，當時房地產市場還剛剛起步，任何緊縮政策都會造成巨大的心理效應。但如今這“三板斧”效果正在減弱，房地產市場經過了長足的發展，價格已經主要受供求關系影響。今年初，政府提出增加供給，穩定房價，應該說是遵循市場經濟規律的調控措施。
政府擴大土地供應是必要的，否則今后幾年會出現更嚴重的供不應求。一級市場受開發商經營策略的影響，并不能直接形成當前的供給，現在要解決的問題是增加當前的供應。許多建議都認為應該促進存量土地形成供給，因為某些城市的存量土地可建面積甚至和目前的所有住房面積相當。
但是，存量土地短期內形成商品房供給同樣比較困難。
一是開發商刻意長期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項目具有相當大的獲利空間，堅持捂地的項目可能有一些。但是，經過2005年以來的調控，有資金和風險承受能力的閑置項目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項目”，各種基金、投資銀行在社會經濟和房地產發展的長期利好條件下，熱購樓宇，開發商被“套牢”的可能性非常小。三是開發環節的延遲。一般來說，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章審批。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發過程難免有某個環節遇到阻礙。四是動遷的延遲，近年來動遷成本逐年提高，政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節奏，使動遷的周期越來越長。五是政府的土地儲備，生地出讓促使開發商追求經濟利益，造成動遷矛盾。把生地開發成熟地出讓，這個過程比較漫長。六是根據“雙增雙減”調整規劃，提升城市環境，使原來的可建面積重新規劃減少。可見存量土地轉入住房供應也不是一件易事。
增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發商開發的住房，要滿足大部分需求，而在美國只需要滿足20%的需求。一個成熟的房地產市場，最重要的標志就是二手房交易的比例占多數。中國目前有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房價增值，而不是投資出租。
目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場。而當下的情況是，契稅、營業稅、印花稅、轉讓所得稅等等調控政策紛紛出臺，制約了這些住房出售。杭州市開征20%轉讓所得稅之時，就是房價漲20%之時。上海市在春節房地產銷售價格處于低潮的時候，上家不愿承擔這些稅賦，市場根本沒有二手房供應，房價反彈必然。北京公房還沒有完全放開，市場有效的供給只能來自于新建房。而盤活存量，前提就是減稅。 |
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