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應盡快叫停商品房預售

2007-03-12 周金海來源:上海證券報

    在兩會上，全國人大代表、武漢大學教授，博士生導師洪可柱建議取消商品房預售制度，“制定一個時間表，比如2-3年，逐步提高商品房的預售條件”。理由是，預售制度使投機房地產資金增多，部分購房者投機鉆營，轉手牟利，使得部分城市房價上漲迅速，擾亂了社會的安定和諧。
    洪可柱所言是事實。預售房制度對消費者的危害非常大。預收款等于讓開發商從購房人手中獲取了一筆沒有任何利息也沒有任何風險的貸款，這其實是對購房人利益的一種侵害和剝奪。有的開發商在房價上漲之后頻頻違約，有的甚至攜款潛逃。在預售制度下，一些開發商提前收回了部分甚至全部投資（我國開發商的自有資金非常低），他們在沒有任何后顧之憂下，逐步推動房價上漲。
    因此，取消商品房預售的呼聲日益高漲。2005年8月，中國人民銀行房地產金融分析小組發表了《2004年中國房地產金融報告》。報告中指出：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。
    但是，一些既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗，反對取消預售房制度。其實，這些既得利益者所說的國際慣例是被他們篡改過的已經面目全非的“國際慣例”。以美國為例，美國也有商品房預售制度，但預售所占比例很小。根據美國法律的規定，住房在沒有正式竣工、沒有經過驗收的情況下，還沒有形成真正法律意義上的不動產，而未成形的不動產在許多州都是不允許交易的。開發商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同，收取商品房的銷售款。即使有些州準許商品房預售，也有許多非常嚴格的規定和限制，與我們現在所實行的商品房預售制度完全是兩個不同的概念。
    在美國，所謂的預售其實只是開發商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協議，并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據意向簽訂“商品房預訂協議書”。根據美國法律，在這種情況下，開發商可以要求有購房意愿的人繳納一定數額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開發商，而是由第三方來保管，第三方包括具有合法執照的律師事務所、房地產經紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務的政府有關部門等等。而且，如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。
    不難看出，美國的預售房與我們有本質不同，他們的制度設計能夠更好地保護消費者的權益，而且，由于購房者的訂金被第三方保管，不會被開發商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所謂國際慣例其實是被“改裝”過的———只留下對自己有利的一面而遮掩了對自己不利的因素。
    我們的預售房制度把消費者的權益裸露在開發商手下，任其宰割，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團抬高房價，侵害消費者權益的工具，本著公平的原則，也應該盡快取消商品房預售。

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