●協調好政府與市場之間關系

　　●提高資金的效果擴大保障面

　　●靠制度安排改善信息不對稱

　　●防止城市居民嚴重階層分化

　　中國現行住房保障模式盡管也發揮著重要作用，但仍存在著眾多比較嚴重的缺陷，例如官員尋租與監管乏力問題，保障機會的錯位配置問題，住房市場價格雙軌制與信號失靈問題，集中建設給居住者帶來的工作、就學、養老不便問題，經濟適用房的超標準供應問題，廉租房供給的空白問題等等。
　　我認為，在完善住房保障模式過程中，要放眼世界，借鑒國際經驗，但還必須遵循一些基本原則：
　　一、規范政府職能，協調好政府與市場之間的關系。中國正由高度的計劃經濟體制向市場經濟體制轉軌，處于由舊的有序狀態向新的有序狀態轉變的過程，其間由于舊的管理體制已經被打破，新的管理體制尚未完全建立起來，出現一些政府職能的缺位、越位、錯位等問題在所難免。但是，出現問題的必然性并不等于問題存在的合理性。要向完善的市場經濟體制過渡，政府的職能必須轉變、調整，該加強的一定要加強，該削弱的務必削弱。該管的要管，不該管的要充分發揮市場的作用。這是規范和整頓房地產市場秩序的基本前提。要盡量避免政府既做規則制訂者、“裁判員”，同時又做運動員的情況。政府既要發揮社會保障職能，不缺位，確保家家有房住，但也不能越位、錯位。如果該管的事情沒有管住，不該管的又亂管，就會傷害市場。
　　二、提高保障資金的利用效果，并盡量擴大保障面。住房保障的實質，就是要由政府承擔住房市場價格與居民支付能力之間的差額，提高部分低收入、無收入家庭對住房的支付能力。但是，在一定的社會經濟條件下，由于受到國家和地方財力的限制，可用于社會保障特別是住房保障的資金必然是一個有限量。這樣，可保障的人口數量就受到限制，保障的人越多，保障的力度就越小。另外，這些需要幫助的家庭由于收入水平不同，購、租住房的支付能力相互差別很大。因此，在住房保障制度的重新設計中，應使保障水平體現出明顯的層次性，在照顧窮人和擴大覆蓋面之間搞好平衡。
　　三、改善信息不對稱的狀況，更好地滿足中低收入家庭的需要。住房保障可以看作政府提供的公共產品，城市中低收入家庭是這種公共產品的消費者。這種公共產品的供給也存在一個質量，也就是消費者的滿意度問題，這個問題的形成與供求雙方信息的掌握有直接的關系，不管是采用實物補貼方式還是貨幣補貼方式。信息經濟學認為，信息不對稱指的是市場上交易雙方掌握的信息量不等或不一致，由此導致市場交易中的逆向選擇和道德風險。為解決這一問題，必須通過改變制度安排來改善信息不對稱的狀況，使政府掌握的信息量能基本與其履職要求相符合，以提高住房保障制度的運行質量。
　　四、防止城市居民的嚴重階層分化，促進社會和諧發展。現代社會治理的重要目標是防止城市居民發生嚴重的階層分化，改造“貧民窟”，并預防新的“貧民窟”出現。“貧民窟”是“城市病”的典型表現形式，各個國家在城市化過程中幾乎都會遭遇到這個問題。這種“城市病”的典型特征是眾多的人口擁擠在“臟、亂、差”的有限空間中，住房緊張、交通困難、失業人口多、治安差、犯罪率高。甚至紐約、倫敦、巴塞羅那這些著名的國際化都市現在也存在著“貧民窟”。中國要建設和諧社會，就要努力改造舊城區，并預防新的“貧民窟”出現。從政府規劃角度，最好引導城市高、中、低收入家庭混和居住。這個問題如果解決不好，今天看這些福利房是對低收入人群的福利，以后會發現將累及整個城市發展的進程，并且造成第二次資源浪費。在新的住房保障模式設計中，必須考慮到這個問題，防患于未然。

(作者為北京師范大學房地產研究中心主任)