在中央及地方系列穩定住房消費政策刺激下，今年4月份以來全國樓市出現了明顯回暖態勢。據國家統計局發布的數據，今年1-5月全國房地產開發投資增速比1-4月份回落0.9個百分點，回落幅度比1-4月減緩1.6個百分點。今年前5個月，全國商品房銷售面積同比下降0.2%，降幅比1-4月份收窄4.6個百分點;5月份商品房銷售面積同比增長15.0%。盡管如此，在樓市整體回暖同時，房地產市場區域分化、產品分化、供應結構調整等矛盾較為突出，值得高度關注。

　　樓市區域分化較為明顯。一線城市率先回暖，以北京、深圳為代表的一線城市住宅交易量激增。據北京統計局發布的數據，北京市商品住宅銷售面積從今年1月開始連續5個月增長，前5個月同比增長8.9%。據報道，繼深圳樓市領漲全國后，前些天廣州某樓盤上市后一小時內200多套房售罄，熾熱的銷售場面仿佛回到了樓市最火熱的年代。同時，據中國指數研究院數據，今年5月份，全國百城新建住宅平均價格環比由跌轉漲，上漲0.45%;其中，48個城市環比上漲。但同時也應該看到，部分二線、三線城市因為住宅庫存規模巨大仍存在深度調整壓力。今年前5個月，東部地區商品房銷售面積同比增長0.2%，中部地區商品房銷售面積下降2.7%，西部地區商品房銷售面積增長1.5%。從商品房庫存情況看，截至2015年5月末，全國商品房待售面積為6.56億平方米，去庫存壓力主要仍集中于二線、三線城市。

　　商業地產過剩風險需要高度關注。當前我國城市商業地產投資上升與住宅投資出現背離需要引起高度關注。2015年1-4月，全國房地產開發投資增速較一季度回落2.5個百分點。同時，辦公樓和商業營業用房的增長速度分別達到了13.6%和13.9%。目前看，部分城市的商業地產過剩風險開始顯現。據物業機構萊坊統計數據顯示，2015年末全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。2014年，國內主要城市綜合體個數達885個，較2013年增長24.47%;2015年主要城市綜合體數量將突破1000個。即使是一線城市北京，在住宅成交回暖同時，也能感覺到商業地產的涼意。今年前5個月，北京商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，已經充分反映出商業地產滯銷風險，值得高度關注。

　　隨著互聯網+對商業零售模式的沖擊，以及對傳統消費習慣的改造，城市商業零售份額日益受到擠壓，已經呈現出需求不足的狀況。特別是在二線、三線城市，城市商鋪、寫字樓空置現象非常普遍。總體來看，我國商業地產運營風險已經顯現。雖然商業銀行已經普遍抬高商業地產項目融資門檻，但大多數商業地產項目借助影子銀行體系進行融資，融資利率普遍超過10%，存在巨大的壞賬風險。

　　二手住宅供應激增增加新房去庫存壓力。2015年4月，北京二手住宅網簽達17191套，創出近25個月以來新高;廣州市中心六區二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環比分別飚升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環比增長33%;溫州市區二手住宅交易量環比上漲超過50%。而二手住房交易量明顯超過新房。隨著未來二手住房供應規模大幅增加，將對當前以新房為主的住宅去庫存進程帶來巨大壓力。

　　當前樓市運行的結構性矛盾，是過去長期矛盾的進一步深化，反映出供求關系錯位、失衡的特點，這些結構性矛盾有進一步加劇態勢，影響到房地產市場中長期的穩健運行。當前我國刺激房地產政策的基本面已發生重大變化，政策刺激持續性仍待觀察，當前樓市回暖短期特征較為明顯。隨著我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構成潛在需求群體，市場有效購買能力總體呈下降趨勢。雖然當前部分一線、二線城市住宅價格環比上漲，但需求集中超前釋放必導致后續需求萎縮。因此，為促進房地產市場平穩運行，抑制地方政府“賣地沖動”、避免過度開發住宅和商業地產、穩定住房價格，有助于調節供求關系，避免市場供給與需求在時間、空間、產品上出現大面積錯位與失衡。