2014年樓市業(yè)已收官。回顧過去一年，房價中樞緩慢下移，市場調(diào)整趨勢中區(qū)域分化更加明顯，而市場成交意愿總體不足。雖然2014年12月份在政策刺激下樓市成交一度回暖，但房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動宏觀經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在關(guān)系發(fā)生調(diào)整，有效市場需求整體萎縮，樓市資金面依然吃緊，今年我國樓市調(diào)整仍將持續(xù)。
房價中樞正緩慢下移。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年12月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，新建商品住宅價格環(huán)比上月下降的城市有66個，二手住宅價格環(huán)比上月下降的城市有60個。杭州、寧波、海口、溫州、金華等五個城市房價下跌回五年以前。新建商品住宅指數(shù)中，除廈門和鄭州兩個城市房價同比上漲外，其他68個城市房價已經(jīng)低于1年前，平均同比跌幅約4.5%。整體來看，全國房價中樞正緩慢下移，這是房價對居民收入和市場租金過度偏離的自發(fā)糾正。
2014年12月份出現(xiàn)房價環(huán)比上漲的城市增多，并不代表房價調(diào)整已經(jīng)見底。2014年12月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有1個和8個，分別比11月份增加了1個和2個。盡管去年12月份房價環(huán)比總體降幅繼續(xù)縮小，這還是不能形成房價已經(jīng)見底的判斷。主要因為市場成交的回暖持續(xù)性還需繼續(xù)觀察。由于去年上半年市場成交過度萎縮，在政策刺激下不斷積累的購房需求在年末出現(xiàn)了集中釋放。同時，年末成交的新建商品住宅多是在2013年樓市高位時開發(fā)建設(shè)，受地價上漲推動作用，多以高價入市，因而一定程度抬高了新建商品住宅均價。而二手住宅成交價格短暫回升并不能代表市場運(yùn)行的整體趨勢。
房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動宏觀經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化。過去十多年，房地產(chǎn)業(yè)成為驅(qū)動宏觀經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。這種驅(qū)動作用主要受到居民貨幣財富積累向不動產(chǎn)財富轉(zhuǎn)化渠道的影響。本世紀(jì)初從我國樓市啟動到房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的主要原因，一方面是因為城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)客觀上需要滿足城鎮(zhèn)居民日益強(qiáng)烈的住房需求，而同時另一方面也是因為過去居民貨幣財富積累支撐著這種財富形式轉(zhuǎn)化。但經(jīng)過十多年住房市場需求的集中釋放，以及房價對居民收入和住宅租金的過度偏離，加上城鎮(zhèn)化速度有所放緩，房地產(chǎn)業(yè)從驅(qū)動宏觀經(jīng)濟(jì)增長主要動力演變?yōu)橥侠酆暧^經(jīng)濟(jì)增長的主要因素。
當(dāng)前居民貨幣財富向住宅不動產(chǎn)財富轉(zhuǎn)化的驅(qū)動受阻，房地產(chǎn)業(yè)不僅不能充當(dāng)驅(qū)動宏觀經(jīng)濟(jì)增長的支柱，反而已經(jīng)成為拖累宏觀經(jīng)濟(jì)增長表現(xiàn)的主要因素，成為誘發(fā)金融風(fēng)險的重要領(lǐng)域。事實(shí)上，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)持續(xù)下降，拖累城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高位回落。房價滯漲并出現(xiàn)下降，引發(fā)民間融資風(fēng)險集中暴露。特別是房地產(chǎn)業(yè)與金融高度聯(lián)系，房地產(chǎn)市場周期調(diào)整將不可避免增加金融領(lǐng)域風(fēng)險釋放可能性。
未來樓市需求整體萎縮。目前，我國城鎮(zhèn)居民居住條件極大改善，中等以上收入家庭多擁有兩套以上房產(chǎn)，繼續(xù)增持住宅不動產(chǎn)的意愿受到未來可能征收房產(chǎn)稅的影響。中等以下收入家庭有效購買能力不足，更多需要通過保障性住房滿足居住需求。這些情況表明，未來我國住宅需求整體萎縮。2014年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達(dá)到71.13億平方米，若按照三口之家100平米計算，可以滿足大約2.1億人的居住需求。可見，當(dāng)前樓市供應(yīng)完全可以滿足首次購房及改善性住房需求。考慮到我國人口結(jié)構(gòu)因素，未來住宅空置、閑置的可能性大為增加。90后人群進(jìn)入社會后，將在未來繼承至少三套房產(chǎn)。
今年我國樓市資金面依然吃緊。雖然當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)性通貨緊縮的挑戰(zhàn)，貨幣政策更加強(qiáng)調(diào)“松緊適度”，但這并不意味著貨幣政策將會過度放水。當(dāng)然，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)金融復(fù)雜性決定了貨幣政策應(yīng)對結(jié)構(gòu)性通貨緊縮的關(guān)系可能要比想象中更加復(fù)雜。不管怎樣，2009年寬松貨幣政策不可能在再次出現(xiàn)。決策層與市場都已經(jīng)認(rèn)識到凱恩斯主義刺激經(jīng)濟(jì)的效果遞減，過度增加貨幣供應(yīng)量不僅無助于宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，反而可能會帶來更加嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題。從資金面供應(yīng)導(dǎo)向看，今年我國房地產(chǎn)業(yè)資金面狀況很難會有實(shí)質(zhì)性改觀。同時，影子銀行風(fēng)險治理，將引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)表外融資收縮。去年金融管理當(dāng)局對金融同業(yè)業(yè)務(wù)的規(guī)范，影響到房地產(chǎn)業(yè)表外融資。日前，監(jiān)管當(dāng)局就委托貸款管理征求意見，表明影子銀行風(fēng)險治理力度并未縮小。考慮到我國很多房地產(chǎn)業(yè)表外融資主要以商業(yè)銀行委托貸款形式發(fā)放，若委托貸款管理規(guī)則頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)業(yè)表外融資或?qū)霈F(xiàn)明顯收縮。還有，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存壓力依然很大，資金鏈條將會更加繃緊。綜合各方面因素看，今年我國樓市資金面狀況或?qū)⒁廊怀跃o。
雖然房地產(chǎn)市場存在顯著區(qū)域特征，但支撐房地產(chǎn)市場的資金卻沒有區(qū)域性。資金流向主要受到投資回報的影響，相對而言，一線城市土地價格更高，資金時間價值和風(fēng)險更大，因而需要更高的投資回報。但我國一線城市房價與居民收入與國際不同步接軌，未來房價漲幅也會受限，而今年年初又出現(xiàn)多個地王，未來這些項目的風(fēng)險值得高度關(guān)注。即使是像日本東京、中國香港、臺灣等地歷史上房價都出現(xiàn)大幅下降，我國一線城市房價能否持續(xù)堅挺是一個未知數(shù)，一線城市房地產(chǎn)并不是避風(fēng)港。
