鑒于過去幾年經(jīng)濟(jì)增長所表現(xiàn)出的房地產(chǎn)依賴綜合征，要走出“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效，必須以改革促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，把資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量。
央行、銀監(jiān)會“十一”長假前夕發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，放寬二套房貸款政策、鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持個人住房貸款、保障房建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，目的是加大金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。金融對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻，房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，因其建設(shè)的周期較長，需要不斷地去募集資金、滾動償還以完成資金周轉(zhuǎn)，所以融資能力決定了其發(fā)展速度和空間，甚至在危機(jī)時期決定企業(yè)的生存。
《通知》凸顯了管理層的苦心：新政從供給和需求兩方面為房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持，在供給上，鼓勵銀行積極支持對保障房建設(shè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求，并加大開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造支持;在需求上，放松二套房貸并鼓勵銀行發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)和專項(xiàng)金融債支持個人房貸。
低首付、低利率意味著購買能力增強(qiáng)，因此《通知》最大的收益群體無疑是購房者。此次二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從以前的“有房或有貸”調(diào)整為“有房且有貸”，對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明顯放松，購房者即使有一套房，只要還清貸款仍然可以按首套房標(biāo)準(zhǔn)購買第二套房。按照上述測算，在還款能力足夠的假設(shè)下，這將使二套房購房者的購買力提高一倍。但是，央行對二套房貸并未完全放開，必須要求已還清首套房貸，以防購房者不斷從銀行套取資金加大杠桿購房，防止投機(jī)性購房者攪亂房地產(chǎn)市場。對于二套房以上購買者，除仍然處于限購的北京、上海等少數(shù)幾個大城市以外，新政已放開限購，由金融機(jī)構(gòu)自主決定首付款比例和利率水平，但前提也要求結(jié)清已有貸款。央行新政的目的顯而易見，支持自住房及改善性購房需求，打擊投機(jī)性購房需求。
在2009年的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計劃下，房價經(jīng)歷了一波快速上漲，銀行信貸為房地產(chǎn)業(yè)輸入了源源不斷的血液，當(dāng)時的7折房貸、2成首付極大提高了購房者的購買力，已然成了房價快速上漲的催化劑。在一輪房價暴漲后，政府不得不出臺限購等措施控制房價，在房價逐步平穩(wěn)后，2012年上半年連續(xù)兩次降準(zhǔn)降息，促使逐步冷卻的房地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇，并于2013年3月新國五條出臺后，當(dāng)月創(chuàng)造了巨額成交量，隨之開始逐步冷卻。今年以來，各地房價逐步下滑，成交額持續(xù)低迷。從2009年以來房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的“經(jīng)濟(jì)刺激——房價暴漲——政策收緊——樓市冷卻、房價下跌——救市——房價上漲——更嚴(yán)厲的政策收緊——救市”的周期可知，房地產(chǎn)市場“一放就亂、一收就死”的現(xiàn)狀，并不能完全歸咎于房地產(chǎn)業(yè)本身，而與我國的經(jīng)濟(jì)起落密切相關(guān)。
房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長高度相關(guān)，2009年以后房地產(chǎn)業(yè)在我國GDP的比重逐步增大。從房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額占GDP比重看，2008年為11%，2009年升高為13%，到2013年則已達(dá)20%，5年增加將近1倍，這還未考慮房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值，可見我國經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性之強(qiáng)。這也是為什么只要經(jīng)濟(jì)一不景氣，各地政府總會以救市的姿態(tài)支持房地產(chǎn)發(fā)展的緣故。只是，政策的頻繁變動，除了吹大房價泡沫，也加重了經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，致使各地政府左右為難，一方面要控制房價、改善民生、維護(hù)社會穩(wěn)定，另一方面又要以房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟(jì)增長，難怪房價在一輪輪調(diào)控中屢創(chuàng)新高。此外，過去對房地產(chǎn)業(yè)的刺激極大助長了樓市的投機(jī)性，其巨額利潤使很多原本流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的資金流向了房地產(chǎn)，吹大了房價泡沫，并使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更扭曲，創(chuàng)新型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)得不到有效的資金支持。
中國當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)增速換擋期、前期刺激政策消化期、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期的“三期疊加”時期，其實(shí)均與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)。經(jīng)濟(jì)增速換擋期，是因?yàn)橹胺康禺a(chǎn)刺激政策“拔高”經(jīng)濟(jì)增長速度，現(xiàn)在需要慢下來，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律;前期刺激政策消化期，主要是針對房地產(chǎn)業(yè)的，包括高房價的消化;在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，需要加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。
8月工業(yè)增加值、新增貸款、固定資產(chǎn)投資等主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)增速出現(xiàn)一定下滑，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷是其中的重要原因之一。在推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與維持經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)之間保持平衡是一門高超的技術(shù)，政策調(diào)整的時機(jī)和幅度都需要反復(fù)考量和謹(jǐn)慎把握。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了數(shù)次的調(diào)整陣痛之后，這次政策調(diào)整相當(dāng)于是對之前過于嚴(yán)苛的政策的“松綁”，讓市場發(fā)揮更大作用，同時抑制投機(jī)需求，使房地產(chǎn)業(yè)更多回歸到居住屬性。
然而，雖然央行可以放松二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但卻無法直接控制商業(yè)銀行的行為。在當(dāng)前利率市場化推進(jìn)和金融脫媒化的雙重作用下，銀行負(fù)債成本已顯著上升，迫于盈利壓力，銀行不太可能像2009年那樣普遍提供7折房貸利率。在市場利率整體較高的環(huán)境下，銀行無法通過住房抵押貸款支持證券把7折利率的房貸轉(zhuǎn)讓出去，也無法通過專項(xiàng)金融債券吸收低成本資金，因此僅以市場機(jī)制無法真正促進(jìn)銀行支持房地產(chǎn)貸款支持。
有鑒于我國過去幾年的經(jīng)濟(jì)增長所表現(xiàn)出的房地產(chǎn)依賴綜合征，進(jìn)入了“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈，要走出這種模式，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效，必須以改革促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，把資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量。同時，盡管《通知》對房地產(chǎn)限購限貸有所放松，但絕不應(yīng)以貨幣手段去刺激房地產(chǎn)，須知過去幾年房價快速上漲的根源正在于貨幣超發(fā)，那種擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸需求，并使實(shí)業(yè)資本轉(zhuǎn)向高利潤的房地產(chǎn)的做法，是與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)背道而馳的。
