大量的中小城市的郊區、新區樓盤，基本上不可能咸魚翻身了。

　　今年以來，房地產救市行動已經搞了兩波，都由地方政府出面。

　　“第一波救市”從4月開始，由無錫、南寧等城市打頭陣，隨后杭州、濟南、沈陽等快速跟進。這波救市政策以放松落戶政策、放松限購為開端，最終實現全面取消限購。到目前，全國46個限購城市里，只有北京、上海、深圳、廣州、珠海、三亞6個城市沒有取消限購。

　　然而，僅僅取消限購對樓市的刺激作用并不明顯，只有在杭州、青島、廈門、天津等中心城市，8月成交出現了明顯放量，其他多數城市樓市仍然低迷。在價格上，樓市的低迷更是全面的，國家統計局公布的8月份70個城市樓市統計數據顯示，在新房價格環比上，只有廈門一個城市仍然輕微上漲，其他城市，包括北上廣深都出現了下跌。

　　房地產是當今中國最大的先導行業、支柱行業，它的興衰事關鋼鐵、水泥、玻璃、家具、家電、裝修、汽車等眾多行業。今年以來，由于經濟出現較為明顯的下行壓力，國家出臺了系列“微刺激”措施，并一度產生了較為明顯的效果，比如5月、6月的經濟數據就出現了好轉。但到了7月、8月，數據再度惡化，其根本原因，就是因為樓市持續低迷，傳導效應、滯后效應逐步顯現。

　　因此，近期有“第二波”救市政策出臺。這一波救市政策核心是放松信貸和財政補貼，比如福建明確要求銀行放松對首套房的認定標準，四川則對向首次購買自住商品房家庭提供“平價貸款”的金融機構，發放3%的財政補助。最近，湖北省要求對于購買首套房的市民，貸款時給予基準利率0.7折的優惠，并減半征收契稅。

　　對于地方政府“干預”信貸政策，有專家表示異議，并認為難以執行。其實不然。地方政府的這些要求固然是越界了，但央行和銀監會并沒有“叫停”。事實上，國家目前是鼓勵地方政府根據自身情況，出臺差異化救市政策的。所以，這些所謂的“干預”也應該是被默許的。更何況，地方政府有大量財政資金、各種政府性基金，以及下屬國企的存款，有這些“胡蘿卜”在手，不怕大銀行不就范。所以，這些地方政府設計的“信貸政策”，還是能在一定程度上兌現的。當然，銀行也不是傻瓜，風險明顯偏高的人家也不會貸。

　　應該說，有了第一波取消限購，以及第二波放松信貸，省會和部分經濟中心城市的樓市，會陸續出現成交放量、價格筑底的跡象。但對于三四五線城市來說，這些措施的作用仍然有限。

　　所以我猜想，到了明年年初，還會有第三波“救市政策”出臺。而這波“救市政策”，則有可能是中央政府主導的。在幕后觀察了一年之后，那時候也該中央政府發揮作用了。

　　給國家開發銀行的1萬億PSL貸款，將通過“棚改”逐步發揮作用。這個，可以看作是國家層面的一種救市政策。但是負面作用同樣存在，因為“棚改”會增加住宅供應量，對郊區、新區的鬼城形成最后一擊。此外，國家可能會對房地產企業上市、再融資、發債等出臺新的政策，讓他們更容易借到錢，避免出現開發商大量“渴死在海水里”的現象。當然，央行還會繼續通過SLF、PSL等方式，適當增加流動性，并引導市場利率走低，這些都將在大環境上利好樓市。

　　此外，未來政府收購積壓商品房用來做安居房，也會力度有所加強。雖然總量上不會太大，但仍將救活一批開發商。如果明年出現新的狀況，央行全面減息、降準也不是完全沒有可能。當然，這些都將是備用的手段，能不用最好不用。

　　但這些舉措，仍然只能對中心城市樓市產生作用，大量的中小城市的郊區、新區樓盤，基本上不可能咸魚翻身了。