在現代社會，不動產是最大宗的財產或資產，一般占居民家庭總財產或總資產80%左右。不動產對居民生活意義重大，主要源于附著在不動產上面巨大的公共服務價值。這里講的公共服務是廣義的概念，不僅包含城市基礎設施、市政設施、教育醫療、公共安全等，還包括因資金、資源和人口在城市集聚，帶來了行業分工細化、城市功能分區和規模經濟，從而產生了多樣的就業機會、更高的收入、更好的人生發展前景和更豐富的生活等。

　　而政府提供這些公共服務的成本，則會分攤到每一個享受這些公共服務的城市居民頭上。由于公共服務價值的高低，最明顯地體現在不動產的市場價值上，對不動產征稅也就成了分攤并回收公共服務供給成本最公平的方式。某個人擁有城市不動產的數量越多、價值越大，則其占有的公共服務資源也就越多，對其征收的不動產稅就應該越多。

　　公共服務具有規模經濟的特征，城市集聚的人口越多，提供某一公共服務設施(如地鐵、歌劇院)的單位成本就越低，因此，城市政府總是希望流入到本地的人口越來越多，從而形成公共服務供給的良性循環機制。當然，公共服務比較差的城市，其不動產價值就會降低(如汽車產業蕭條后的底特律)，居民也會用腳投票(逃離這些城市)。

　　從本質上看，不動產稅是公共服務型政府的必然選擇，因為不動產稅制能激勵政府最大限度地提供公共服務，而且是公共服務融資的可持續模式。首先，這一模式形成了政府財源可持續增長的機制。公共服務越好、不動產價值就越高、居民和產業就會大量遷入、稅源得到涵養、公共服務成本下降，形成良性循環;其次，這一模式可以有效避免政府短期行為和過度負債。在這一模式下，政府供給公共服務在先(通過資本市場債券融資)、征稅在后，只有公共服務質量提高了，不動產稅基才能擴大，這就避免了賣祖宗田，斷子孫路的弊端。

　　目前，我國政府公共服務供給靠一般稅收和土地財政，一般稅收維持政府機構運轉(即吃飯財政)或一般公共服務供給，而城市化快速推進時期所增加的公共服務供給(主要是城市基礎設施、市政設施)基本轉向了土地財政，土地財政雖然滿足了籌集公共服務資金的需要，但無法與未來公共服務供給質量關聯，政府總是傾向于短期內做高土地出讓價值、做大不動產供應規模，而對公共服務的改善興趣不大，這是目前我國城市高房價、供應過剩和需求不足(中低收入人群無力購房)并存的原因，也是阻礙外來人口融入城市和集體土地平等入市的原因。未來房價進入下行周期，土地財政的融資模式也走向盡頭，因此，必須在這一局面出現之前轉變政府融資模式，而向不動產稅制過渡是必然的選擇。

　　目前，我國在不動產登記領域存在著登記缺失、權屬復雜、集合等級程度低的問題。首先，老舊房屋、小產權房、部分特權占有的不動產、集資建房等登記缺失情況很普遍。即使有登記的記錄，也存在著產權實物邊界、權利邊界、權利人不清楚的現象。特別是，近年來由于人口流動、土地征收、城市外延擴張和規劃調整，不動產登記事實上缺失的問題就更加嚴重;其次，我國不動產權屬現狀非常復雜，根據所有權分為國有與集體所有，國有不動產又有住宅、商業、辦公、工業廠房等。而住宅又有房改房、未房改房、經濟適用房、集資房、單位產權房、商品房等。此外，不動產登記還存在多個部門分頭管理的問題，集合登記程度很低，如建設部門或政府發房產證和宅基地證，國土部門發土地使用權證，而不同部門之間對不動產登記存在管理標準不一、規制不統一，事實上也是產權的不完整，這不僅給不動產產權違法行為創造了空間，也導致無法征收不動產稅。

　　因此，不動產統一登記是建立和實施不動產稅制的前提和基礎，也是落實《物權法》“物權法定、公示公信”原則的唯一途徑。經過法定程序的登記，不動產擁有者對于不動產事實上擁有了所有權(不管是農村的宅基地，還是城市的商品住宅)，也就具備了征收不動產稅的基礎。在此基礎上，根據基本不動產需求免稅的原則，扣除基本需求的免稅面積外，所有人擁有的其他不動產，將一律進入征稅范疇，并根據不動產的基本情況(坐落、年代、地價、產權形式等)，評估房屋的市場價值，按章征稅。

　　一旦不動產稅成為地方主體稅種，地方政府就必須把稅收收入用在公共服務上，這樣才能保證稅基不斷增長。這樣的話，就實現了向公共服務型政府轉型的目標。在房產稅框架內，地方政府謀求的是稅收收入的最大化，而不是經濟總量的最大化，這就需要吸引更多的人群、產業進入本地區，二元戶籍制度的藩籬、集體土地入市的障礙也就被打破了。

　　由于不動產登記明晰了所有不動產所有人的產權，包括擁有農村宅基地和耕地事實上所有權的農民。在城市積聚效應帶來更高收入水平、就業機會的吸引下，外來人口可以選擇賣掉農村不動產所有權而進入到城市。這樣，因為人口積聚，不僅公共服務產品(教育和醫療)邊際成本降低了，而且不動產稅制下過多占有不動產的人少了，住房的成本也降低了。而且，人口積聚也帶來第三產業的發展，有利于建成消費型、內需型經濟。