當(dāng)下的樓市分化之勢，遠(yuǎn)不是“供應(yīng)過�！彼芨爬ǖ�。最突出的，還是供求結(jié)構(gòu)失衡。而同是樓市供應(yīng)過剩，在不同地方、不同城市的表現(xiàn)都很不同。如何解決，需要深入分析當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、有效需求、公共配套等問題。若簡單地將分類調(diào)控理解為退出限購，很可能給市場傳達(dá)出政府要救市了、開發(fā)商可拿地了、房價要上漲了的錯誤信號，從而掩蓋樓市供應(yīng)過剩的本質(zhì)問題，不僅加劇長期內(nèi)住房供求失衡、無效供應(yīng)和泡沫，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期。
多重消息顯示，樓市走弱之勢可能超出預(yù)期。首先是2月以來發(fā)軔于華東區(qū)域的樓市降價潮到目前已蔓延全國，主流開發(fā)商也卷入其中，但“以價換量”的策略并沒有實現(xiàn)，主要城市樓市下滑的態(tài)勢并未緩解，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)數(shù)據(jù)監(jiān)測的44個重點城市4月成交量同環(huán)比分別下降20%和10%。在供求關(guān)系最為緊張的北京，4月扣除保障房后的量價環(huán)比分別下降了20%和10%，新增項目整體去化率不足40%;其次，披露一季度業(yè)績預(yù)報的103家上市房企，近一半業(yè)績下滑或虧損，龍頭萬科更出現(xiàn)了自2002年以來的首次利潤下滑，有傳聞稱其副總毛大慶在某個沙龍上的發(fā)言表達(dá)了對樓市的無限悲觀，并直言很多城市在未來若干年都別想翻身;最后，4月百城中近半房價下跌，整體房價環(huán)比直降0.28個百分點，創(chuàng)近4個月最大降幅，0.1%的月度漲幅是4月份開發(fā)商大面積降價的結(jié)果，同時也很可能意味著房價下降拐點的出現(xiàn)，這也必然會讓一季度同比下滑25%的新開工、個位數(shù)的土地溢價率的形勢在未來更趨惡化。
對于樓市下滑所產(chǎn)生的綜合影響，國內(nèi)外媒體和專家目前的分析還是一致的。40%至50%的銀行存量貸款是以土地及房產(chǎn)作抵押的，50%左右的全社會固定資產(chǎn)投資是由房地產(chǎn)直接或間接引致的，而近20萬億的地方債務(wù)中，絕大部分都與房地產(chǎn)相關(guān)，下游消費(fèi)能否穩(wěn)住也主要看房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)持續(xù)走弱絕非房地產(chǎn)行業(yè)的事情。一季度經(jīng)濟(jì)下滑超出年初預(yù)期，主流機(jī)構(gòu)認(rèn)為主要是地產(chǎn)下滑惹的禍。盡管管理層在4月出臺了一系列“微刺激”措施，但4月和二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已難以樂觀。
基于此，地方政府和開發(fā)商對松綁住房限購的呼聲很高，在部分地方更已從呼聲轉(zhuǎn)向了現(xiàn)實，先有鄭州、無錫等出臺了購房入戶的政策，間接松綁了限購，后有南寧打響了松綁限購的“第一槍”。而且，松綁限購也是今年“兩會”上提出的分類調(diào)控思路的貫徹和體現(xiàn)。很多專家和媒體認(rèn)為，由于樓市繼續(xù)疲軟、庫存高壓，樓市已危及地方財政和區(qū)域金融風(fēng)險，松綁限購是必然的，后續(xù)還會有更多的城市加入到松綁限購的隊伍中。
分類調(diào)控、自主調(diào)控是基于今年樓市分化的情況下而提出的，一方面，供求關(guān)系長期緊張的城市，限制住房資源購置和占有的政策將長期堅持;另一方面，庫存消化壓力大而有效需求受到制約的城市，則不能不考慮如何按市場化原則探索調(diào)整既有的政策，特別是行政干預(yù)性的限購政策。問題在于，目前樓市在城市間的分化勢頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了業(yè)界與各方的估計。在整體上，分化表現(xiàn)為一線和二線重點城市的樓市基本健康，供求關(guān)系緊張的局面長期內(nèi)難改，多數(shù)二三線和三四線城市供應(yīng)過剩、甚至出現(xiàn)泡沫破滅的風(fēng)險。
不容否認(rèn)，樓市供應(yīng)過剩的問題確實比較嚴(yán)重。截至4月末，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存創(chuàng)5年來新高。據(jù)一季度財報的預(yù)披露，各上市房企的庫存在驚人增長。在四大龍頭房企“招保萬金”中，萬科存量增幅最大，高達(dá)30%;保利一季度存量為2399億，增幅為28%;招商地產(chǎn)784.8億元，增幅為7%;金地集團(tuán)766億元，增幅為9%。另外，主攻二三線和三四線城市的碧桂園，去年其存量總建筑面積超過4500萬平方米，按照去年的銷售規(guī)模，需要大約3年或更長時間才能消化現(xiàn)有庫存。
但是，樓市分化遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，特別是二三線、三四線城市樓市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個簡單的“供應(yīng)過剩”所能概括的。最突出的，還是供求結(jié)構(gòu)失衡。目前，大多數(shù)城市新房供應(yīng)集中在外圍，以新區(qū)或開發(fā)區(qū)的形式出現(xiàn)。這些區(qū)域的住房，都有個很大的弊病：公共服務(wù)供給不足或徒有其名。目前市場需求的主力是剛性需求，不僅對房價比較敏感，而且對是否能滿足居住生活的配套服務(wù)也很敏感。因此，樓市過剩供應(yīng)的部分中，很大一部分可以說是無效供應(yīng)，很多地方出現(xiàn)的“空城”或“鬼城”就是無效供應(yīng)的代名詞。老百姓不買此類房子，主要原因不是供應(yīng)太多了，而是對無效供應(yīng)用腳投票。因此，對于這部分過剩的住房，需要解決的是如何設(shè)法解決補(bǔ)缺配套的問題。主要包括教育、醫(yī)療、交通、商店、菜場等場所，以及這些場所提供的公共服務(wù)是否如中心區(qū)一樣貨真價實。
另外，很多城市的樓盤供應(yīng)過剩，主要是相對于需求不足而言的。對于很多傳統(tǒng)的工業(yè)型城市、資源型城市、人口老化嚴(yán)重的城市，近年來人口流入相對比較遲緩，有的甚至出現(xiàn)了人口凈流出的狀態(tài)。但是，這些城市的房地產(chǎn)卻發(fā)展得非常迅速，地方急于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和推進(jìn)城市建設(shè)，過去若干年內(nèi)出讓了太多土地，造成了住房相對于需求的過剩。這其中就包含一些區(qū)域、次區(qū)域的中心城市，如南寧、貴陽、沈陽、蘭州、長沙、青島、大連等，其本身制定了雄心勃勃的區(qū)域發(fā)展計劃，但區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口的集聚程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，而房地產(chǎn)卻瘋狂地發(fā)展起來了。對于這部分過剩供應(yīng)住房，需要通過提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口的集聚程度，具體的措施需要從破除二元戶籍制度、社保向非戶籍人口覆蓋、區(qū)域內(nèi)各城市間產(chǎn)業(yè)重構(gòu)和優(yōu)化等方面來入手。
仔細(xì)分析一下，同是樓市供應(yīng)過剩，在不同的地方、不同的城市表現(xiàn)都有很大的不同。如何解決，需要深入分析當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、有效需求、公共配套等，這些問題短期內(nèi)難以解決，但可以肯定，絕非是簡單地放松限購這一策所能解決的。筆者因此認(rèn)為，眼下地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購房者對于分類調(diào)控和退出限購的政策的認(rèn)識有誤區(qū)，基本上都認(rèn)為是要消化庫存，阻止樓市進(jìn)一步下滑。但是，若簡單地將分類調(diào)控理解為退出限購，很可能給市場傳達(dá)出錯誤的信號，即政府要救市了，開發(fā)商可以拿地了、房價要上漲了，從而掩蓋了樓市供應(yīng)過剩在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有效需求、人口導(dǎo)入、公共配套等方面的本質(zhì)問題。最終的結(jié)果是，不僅加劇長期內(nèi)住房供求失衡、無效供應(yīng)和泡沫的問題，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期。