房地產市場已不能再奢望像春夏般的溫暖，但談論寒冬似乎也為時尚早。未來10年甚至20年，中國房地產可能進入逐步降溫但算不上寒冷的秋天。
去年底以來，中國房地產市場風聲鶴唳。先是銷量斷崖式下滑，然后是量價齊跌。最初是二三線城市頻頻降價，如今一線城市房價也出現松動。中國房地產市場未來去向何方?筆者認為，如果把上世紀90年代末比作中國房地產市場開始萌芽的春天，過去10年比作野蠻生長的夏天，那么現在可能正處于夏秋交替的時刻。換句話說，房地產市場已不能再奢望像春夏般的溫暖，但談論寒冬似乎也為時尚早。未來10年甚至20年，中國房地產可能進入逐步降溫但算不上寒冷的秋天。
供需兩端面臨多重壓力
不論從短期還是長期來看，房地產市場最輝煌的夏天已經結束，未來將逐步降溫。從短期來看，房地產將繼續量價低迷。在供給端，房企面臨資金和庫存的雙重壓力。首先是資金壓力。盡管一季度銀行間流動性異常寬松，但主要源于實體經濟疲弱和金融機構風險偏好下降，受制于非標收縮、外資撤離等因素，房地產企業面臨的資金壓力并沒有明顯緩解。3月房地產開發資金累計增速已經從去年底的26.5%進一步降至6.6%，其中外資大跌33.9%。短期內央行不會采取總量寬松，而是以定向寬松方式降低部分戰略領域的融資成本。在這個過程中，房地產企業很難直接受益。
其次是庫存壓力。截至2014年3月，商品房待售面積已達5.22億平方米的歷史高位，同比增長22.9%。直接反映出房地產企業銷售壓力增大，銷售回款難度上升，從而導致資金鏈愈發緊張，不得不通過降價促銷的方式獲得現金流，緩解流動性壓力。
在需求端，購房者也面臨資金和政策的雙重打壓。首先是房貸成本和申請難度持續加大。首套房貸利率從八五折優惠到基準利率上浮10%-20%，對應利率水平從5.57%提高至7.21%-7.86%，相當于加息160-220個BP。2004-2007年和2011年的兩輪加息均導致局部地區房價大幅下跌，本輪房貸利率的大幅上調已經導致房市量價齊縮。
其次是稅費成本居高不下。去年國五條推出之后，雖然對市場上的增量投機需求產生了一定的抑制作用，但更直接的影響是讓購房者的稅費成本急劇攀升。
從中長期來看，過去十年支撐房地產市場的上漲動力都明顯減弱，房地產市場的野蠻生長也已接近尾聲。
一是人口動力。勞動力人口即15-64歲人口是所謂“剛需”的主要來源，對房地產需求的基本面具有重要影響。美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向;日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。中國勞動力人口占比從1973年開始一路攀升至74.5%，但2011年之后觸頂回落，目前已降至72.8%，2013年絕對規模減少70萬人，未來幾年還將繼續下降，剛需增長隨之放緩。
二是金融動力。中央宏觀管理思路發生根本轉變，從過去的大投資、寬貨幣轉向定向投資、穩健貨幣。未來國內不會再搞總量寬松和大規模刺激，國際上隨著美聯儲QE逐步退出直至加息，外資流入也將持續放緩，廉價資金時代已經結束。再加上利率市場化大背景下，銀行負債成本上升、久期變短且極不穩定，銀行長期限資產配置意愿大幅減弱。銀行紛紛放棄按揭貸款，居民申請房貸難度增加，使購房需求受到明顯抑制。
市場將呈現分化特征
不過，筆者認為，對房地產市場不宜過度看空，盡管房地產上漲的動力在減弱，短期調整的壓力加大，但崩盤的可能性幾乎為零，至少10年之內還看不到。主要原因在于以下幾個力量的對沖。
首先，城鎮化對沖人口老齡化壓力。盡管勞動適齡人口增長帶來的剛性需求正在放緩，但農村人口向城市轉移帶來的剛性需求依然強勁。截至2012年，中國的城鎮化率僅為51.8%，如果按照戶籍人口計算，這個比率不足30%，遠低于發達國家80%的平均水平，未來提升空間巨大。相比之下，日本、美國等國在人口老齡化導致房價下跌時城鎮化率已分別高達77%和81%。
其次，政策調整對沖市場壓力。除了逆周期的貨幣政策之外，房地產政策也會適時松動。在房地產量價齊縮的情況下，中央的思路已經從一刀切轉向“雙軌制”，開始分層、分城施策，這實際上給局部政策留出了放松的余地。事實上，很多地方也已經開始預調微調，托底房地產。廣西南寧的限購已部分松綁，安徽銅陵也出臺了“救市”措施，預計后續會有更多城市跟進，限購、限貸都有很大的放松空間。當然，除非房地產市場出現大波動，否則政府不會輕易出手，以免重燃投機需求。
最后，未來房地產市場將呈現分化特征，雖然三四線城市的壓力相對較大，但對于類似北京這樣具有人口吸引力的一二線城市，長期以來形成的上漲預期短期內很難扭轉，全面崩盤的可能性不大。而且，由于房產稅體系不健全，持有房地產基本沒有成本，還可以獲得穩定的房租收入，房主降價出售的動力有限。再加上中國并沒有執行類似美國的零首付政策，所以負債率相對較低，由資金壓力造成的拋售力量也很有限。綜合來看，現在房地產市場雖然告別了盛夏，但談論寒冬也為時尚早。