目前，大家普遍關心的問題是限購政策松綁的可能性、合理性，如果放開將采取何種形式，能否達到預期的效果，以及是否會被叫停等。

　　應該說，地方政府放松限購動機就在于改善市場預期，以激活疲弱的市場銷售，帶動土地出讓和開發投資增長。今年以來，主要城市樓市銷售之所以驟然回落，并不缺錢的開發商在拿地上之所以謹慎，很大程度上與市場對樓市前景預期不再像過去那樣樂觀有關。地方政府想借機改善市場的預期，讓大家積極去買房，房企積極去拿地和投資。

　　地方政府的此種動機，仍舊是借樓市回暖來改善經濟增長和財政收入，本質上仍舊是“土地財政依賴癥”。一季度300個城市土地成交面積環比下降45%、同比下降15%很能說明問題。

　　目前房價、開工量、投資等都處在歷史高位，數據上的下滑主要受去年一季度高基數有關。特別是，不管是70個大中城市指數，還是百城房價數據，主要城市新房價格依舊上漲，只不過環比漲幅持續回落，同比漲幅仍超過10%。在房價、開工量、投資等仍處在高位的情況下，當前這種平穩局面還沒有對經濟基本面產生重大沖擊。盡管主要城市銷售量在一季度下滑20%左右，但考慮到三、四線城市基數更低，全國總銷售規模下降幅度不會太大，而高基數也意味著一季度房地產開發投資占固定資產總投資的比重依舊能夠維持在20%左右。而且，房價環比漲幅緩慢持續下降也有利于漸進去杠桿、去泡沫任務的實現，還能夠提供一定的經濟增長支撐力度，為各項改革政策的實施創造寬松的環境。

　　今年以來市場銷售回落，盡管與合理需求連續五個季度快速釋放與后續需求跟不上有關，但更為重要的原因有兩個。一方面，各大、中城市房地產銷售“不給力”的區域往往都是郊區或新區，這些區域一個很大的特點就是過去幾年土地成片大規模供應，超級大盤在近兩年迅速增加，而教育、醫療、交通和社區服務等公共服務配套卻沒有跟得上。地方政府這種開發模式遵循的依舊是房地產追求資產價格收益時代的粗放套路，而這與合理住房需求占主導的局面是完全不匹配的。這才是這些區域住房銷售緩慢、降價潮涌現、庫存高壓，甚至出現“空城”的主要原因。另一方面，今年以來，銀行有拋棄房貸的跡象，即使是首次購房也要支付基準利率甚至更高成本的貸款利率，而且貸款發放周期也延長到2-3個月。對于首次置業和改善性住房需求來說，貸款成本上升的沖擊無疑是巨大的，這也是影響住房需求入市的主要原因。

　　從上述兩個角度講，地方政府解決樓市疲軟問題，根本的方案不在于松綁限購，而應該惡補住房公共服務配套缺失的欠賬，只有這樣才能提高住房供應的有效性，降低居民居住成本，增加城市吸引人口流入的競爭力。