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“住改商”現象現在成為社會各界普遍關注的熱點，人們對居住的要求不再是簡單的“有房可居”，而是越來越注重良好的居住環境和品質，安寧、安全、舒適成為業主共同追求的目標。在公眾居住需求發生深刻變化的同時，由于“住”、“商”目的迥然不同，導致了種種問題，兩者之間的碰撞時有發生。
【案例】
邱某與王某是鄰居關系。王某是某樓1104號(一層)的業主，邱某是該樓1201-1204號(二層)的業主。該樓房的房屋用途為住宅。2010年5月起，王某對其房屋進行改造，將房屋出租，用于經營廣告復印，但尚未領取營業執照。邱某認為，王某將住宅改為商用的行為侵犯其合法權利，故訴至法院要求王某停止將民宅改為經營性商用店鋪，停止商業經營活動，排除妨礙，恢復原有的寧靜和安全。
庭審中，邱某提交該樓其他業主簽名的聯名信一份，證明該樓的其他住戶，均同意原告的訴訟請求和原告對事實的陳述。原告還提交該小區物業公司的證明，證明被告擅自將住宅改為商用房，該公司曾多次勸阻，并兩次修復鐵圍欄，但被告執意將修好的鐵圍欄再次鋸開。被告提交社區服務中心于2011年7月3日出具的名目為鋪面改造費、金額為700元的收據一張，證明其改造房屋的行為經過物業管理部門的許可。
法院審理認為，王某將住宅改為商用房屋，其未舉證證明該行為得到相關利害關系的業主同意，邱某又提交該樓業主的聯名信，證明該樓的部分業主并不同意被告的上述行為，故被告將其住宅改為商用店鋪的行為缺乏合法性，應予以停止。法院最終判決其將房屋結構恢復原狀，并停止房屋的商業使用。
【分析】
該案爭議的焦點是邱某的行為是否得到相關利害關系的業主同意。依據《物權法》第77條規定，業主將住宅改變為經營性用房應滿足兩個條件：一是業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房；二是業主將住宅變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約，應當經有利害關系的業主同意。該案中，王某將住宅改為商用房屋，其未舉證證明該行為得到相關利害關系的業主同意。同時邱某又提交該樓業主的聯名信，證明該樓的部分業主并不同意被告的上述行為，故其“住改商”的行為缺乏合法性。
對《物權法》第77條的理解需要解決兩個問題：一是有利害關系業主的同意，是需全部同意還是多數同意即可；二是如何確定有利害關系業主的范圍。對此，司法解釋規定，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持。也就是說，“住改商”必須經整棟樓的全體業主同意才可進行，相關利害關系的業主具備“一票否決權”。
另外，需要注意“有利害關系業主同意”的同意形式。在日常生活中，人們通常所講的同意，可能也包括口頭形式，但此處的“同意”應當是一種明示的意思表示，不同于默示，即所謂的在一定的期限內不表示反對的情形。明示的意思表示必須具備一定的要件，即業主要將住宅變為商業用房等經營性用房之前，一般情況下，應征得有利害關系業主書面同意方可。
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