“住改商”現(xiàn)象現(xiàn)在成為社會各界普遍關注的熱點，人們對居住的要求不再是簡單的“有房可居”，而是越來越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，安寧、安全、舒適成為業(yè)主共同追求的目標。在公眾居住需求發(fā)生深刻變化的同時，由于“住”、“商”目的迥然不同，導致了種種問題，兩者之間的碰撞時有發(fā)生。
　　【案例】
　　邱某與王某是鄰居關系。王某是某樓1104號(一層)的業(yè)主，邱某是該樓1201-1204號(二層)的業(yè)主。該樓房的房屋用途為住宅。2010年5月起，王某對其房屋進行改造，將房屋出租，用于經(jīng)營廣告復印，但尚未領取營業(yè)執(zhí)照。邱某認為，王某將住宅改為商用的行為侵犯其合法權利，故訴至法院要求王某停止將民宅改為經(jīng)營性商用店鋪，停止商業(yè)經(jīng)營活動，排除妨礙，恢復原有的寧靜和安全。
　　庭審中，邱某提交該樓其他業(yè)主簽名的聯(lián)名信一份，證明該樓的其他住戶，均同意原告的訴訟請求和原告對事實的陳述。原告還提交該小區(qū)物業(yè)公司的證明，證明被告擅自將住宅改為商用房，該公司曾多次勸阻，并兩次修復鐵圍欄，但被告執(zhí)意將修好的鐵圍欄再次鋸開。被告提交社區(qū)服務中心于2011年7月3日出具的名目為鋪面改造費、金額為700元的收據(jù)一張，證明其改造房屋的行為經(jīng)過物業(yè)管理部門的許可。
　　法院審理認為，王某將住宅改為商用房屋，其未舉證證明該行為得到相關利害關系的業(yè)主同意，邱某又提交該樓業(yè)主的聯(lián)名信，證明該樓的部分業(yè)主并不同意被告的上述行為，故被告將其住宅改為商用店鋪的行為缺乏合法性，應予以停止。法院最終判決其將房屋結構恢復原狀，并停止房屋的商業(yè)使用。
　　【分析】
　　該案爭議的焦點是邱某的行為是否得到相關利害關系的業(yè)主同意。依據(jù)《物權法》第77條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房應滿足兩個條件：一是業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；二是業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。該案中，王某將住宅改為商用房屋，其未舉證證明該行為得到相關利害關系的業(yè)主同意。同時邱某又提交該樓業(yè)主的聯(lián)名信，證明該樓的部分業(yè)主并不同意被告的上述行為，故其“住改商”的行為缺乏合法性。
　　對《物權法》第77條的理解需要解決兩個問題：一是有利害關系業(yè)主的同意，是需全部同意還是多數(shù)同意即可；二是如何確定有利害關系業(yè)主的范圍。對此，司法解釋規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持。也就是說，“住改商”必須經(jīng)整棟樓的全體業(yè)主同意才可進行，相關利害關系的業(yè)主具備“一票否決權”。
　　另外，需要注意“有利害關系業(yè)主同意”的同意形式。在日常生活中，人們通常所講的同意，可能也包括口頭形式，但此處的“同意”應當是一種明示的意思表示，不同于默示，即所謂的在一定的期限內(nèi)不表示反對的情形。明示的意思表示必須具備一定的要件，即業(yè)主要將住宅變?yōu)樯虡I(yè)用房等經(jīng)營性用房之前，一般情況下，應征得有利害關系業(yè)主書面同意方可。