如果票選中國經(jīng)濟(jì)最令人關(guān)注的話題，房價走勢問題想必排名最靠前。畢竟，對大部分民眾來說，房產(chǎn)的價值都是家庭資產(chǎn)最大的一部分。據(jù)中國社科院的統(tǒng)計，全國有65%的家庭資產(chǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，存款跟股票僅占約20%左右。因此，房價走勢牽動的不僅是中國的經(jīng)濟(jì)，更是所有城鄉(xiāng)居民的心。但據(jù)筆者的觀察，大部分民眾顯然還沒有真正認(rèn)清投資房地產(chǎn)的本質(zhì)：房子到底應(yīng)該是視為必需品還是投資品?
生活離不開衣食住行，每個人都需要住房，就基本需求而言，當(dāng)然是有多少經(jīng)濟(jì)能力就住什么樣的房子，首要的考慮因素是居家環(huán)境的生活機(jī)能以及交通的便利性。房地產(chǎn)有漲跌的周期性，而是這個周期通常長達(dá)10年至20年，而從理論上說，你買不回同樣的房子。所以，站在生活消費(fèi)必需品的角度，房地產(chǎn)理該“買起來等”，而不是“等著買”，筆者鼓勵每個人視自身經(jīng)濟(jì)能力尋找心目中的“好宅”，而不能以追逐未來增值為考量。
但現(xiàn)實(shí)總與理論有巨大的差距，過去十年中國各地的房價如脫彊的野馬，一路狂奔，雖然經(jīng)歷了幾輪嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，卻非但沒讓房價降溫，反而讓許多相信調(diào)控手段的民眾吃了高房價的虧。一來一往，房價上漲的預(yù)期變得越來越強(qiáng)烈，也使房價行政調(diào)控的成本及風(fēng)險越來越高，這更讓民眾有了錯誤的觀念，把必需品錯當(dāng)投資品，必需品沒有買點(diǎn)的問題，你不會因?yàn)槊姘阋司兔坎投喑詭讉�面包，而如果從投資角度來看，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是判斷進(jìn)場點(diǎn)的最大依據(jù)。
過去10年我國房地產(chǎn)的快速上揚(yáng)，有其特殊的歷史原因。
1998年6月，國務(wù)院決定，黨政機(jī)關(guān)停止實(shí)行40多年的實(shí)物分配福利房，推行住房分配貨幣化。1998年7月1日，住房福利制宣告結(jié)束，開始了住宅建設(shè)市場化和住房消費(fèi)貨幣化的新一輪改革。從此，買房成了中國人最大的消費(fèi)，房地產(chǎn)也進(jìn)入快速的上行通道，甚至房價還以報復(fù)性的加速上漲來對應(yīng)上世紀(jì)80年代直到1997年未曾反映經(jīng)濟(jì)增長的房價。
2012年，我國的GDP是55萬億人民幣，相較于1980年的4500億，足足增長了120倍，由于當(dāng)時中國尚未有商品房制度，因此很難算出確切的房價漲幅，如果以1997年的數(shù)字來看，GDP總量接近8萬億，至今增長約為7倍。而1997年至今，根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從2000年到2011年，上海的樓價從每平方米均價由3565上漲到14603，北京則從4919到16851，漲幅大約是4倍。雖然遠(yuǎn)超過這段時間內(nèi)GDP的增幅，但如果考慮到調(diào)整1980年到1997年的經(jīng)濟(jì)增長，房價上漲的幅度其實(shí)還在可以理解的范圍之內(nèi)。
那現(xiàn)在到底還能不能投資房地產(chǎn)呢?
要判斷這個問題，人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)增長是最主要考量。先從經(jīng)濟(jì)增長角度來說，中國經(jīng)濟(jì)雖然面臨減速，但未來十年仍將有6至7倍的增長，也就是說2020年前GDP翻番應(yīng)是大概率事件，這對房價的支撐絕對是好事。而從人口結(jié)構(gòu)的角度來看則不太妙了。據(jù)測算，我國的婚育人口，也就是買房主要的剛需來源將在2015年前后到達(dá)頂峰，在2030年前后就可能開始出現(xiàn)人口負(fù)增長，有悲觀的估計最快可能是在2023年，這意味著對住房的需求將從現(xiàn)在開始放緩，而供給卻不會停止增加，這是任何人都可以預(yù)見到的房價未來下跌的依據(jù)。即使現(xiàn)在政策是放開單獨(dú)二胎，短期也無法扭轉(zhuǎn)此前三十多年來形成的人口結(jié)構(gòu)。
那么，在今后的整體房價下跌趨勢中會有例外嗎?
發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史表明，城鎮(zhèn)化的興起是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可避免的結(jié)果，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力。人口在城市中聚集會產(chǎn)生顯著的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng),
因?yàn)檫@會使私人和公共投資的平均成本和邊際成本得以大幅降低，產(chǎn)生更大的市場和更高的利潤。
隨著人口和經(jīng)濟(jì)活動向城市的集中，市場需求將會迅速增長和多元化，這會促進(jìn)專業(yè)化分工，從而進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)的效率。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深化，許多新型業(yè)態(tài)，特別是研究開發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)如金融和保險業(yè)、資訊和電腦服務(wù)業(yè)等，都必須依托城市的發(fā)展才能得到擴(kuò)張。不僅如此，城市產(chǎn)業(yè)的繁榮和高回報吸引了更多資本、技術(shù)和知識的流入，這些要素的整合，將會進(jìn)一步誘發(fā)新的技術(shù)創(chuàng)新和流動，并促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)的形成。因此，城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中最具有活力的區(qū)域。麥肯錫甚至大膽預(yù)估未來城市經(jīng)濟(jì)將取代國家經(jīng)濟(jì)，未來的競爭將是城市與城市間，而不僅限在國與國之間。
換句話說，投資人應(yīng)該尋找在城鎮(zhèn)化過程中還有持續(xù)發(fā)展的潛力城市去投資房地產(chǎn)。至少從目前來看，中國的城鎮(zhèn)化還是粗放式的，還未能有效利用集約化的優(yōu)勢提高城市經(jīng)濟(jì)的附加價值，未來一線城市人口仍有增加空間，但若不能提高經(jīng)濟(jì)附加價值，那些人根本不可能有能力負(fù)擔(dān)起目前的房價。從這個角度來看，中國樓價最具價上漲空間的城市，仍是在北京、上海這樣的一線城市，或其他能在城市經(jīng)濟(jì)競賽中脫穎而出的城市。三、四線城市可能就沒有什么機(jī)會了。