近日首單農地流轉信托計劃落戶安徽宿州。該信托計劃的受托和委托方是中信信托與宿州埇橋區政府，項目服務運營商為帝元農業，期限為12年，初期可流轉面積為5400畝，遠期將覆蓋25000畝。
仔細梳理這個信托計劃的內容，至少有兩個層面值得商榷。首先，目前中信信托的信托計劃，是與埇橋區政府簽署，而區政府具有“代理委托人”資格，是由于2011年朱廟村支書沈加亮代表村委會與村里450戶農民簽署收回農地經營權協議，隨后村委會委托鎮政府，鎮政府再委托區政府，最后區政府與中信信托進行合作。至此，區政府實際對該信托計劃進行了信用背書。這使得一旦信托計劃陷入權益糾紛，農民將無法直接對委托方中信信托和帝元農業進行維權，而只能找政府。這不僅不利于厘清政府與市場邊界，而且，受托代理鏈條增加了委托代理風險，且農地產權的不清晰和非人格化，令農地受益權模糊化。
委托代理鏈條，源自《農村土地承包法》賦予了農民永久性用益物權，抽空了集體土地所有制的產權屬性，這恰是近年來農村基礎設施陷入最后一公里難題的根因。
其次，目前即便高標準糧田，小麥畝產達700公斤已屬奇跡。這一信托既明確給予農民每畝1000斤小麥和70%的土地增值收益，又要支付給信托投資人不菲的收益率，無疑埋下兩難風險隱患。假設畝產能達700公斤，但若扣除給農民每畝1000斤的小麥，每畝真正用于信托收益分配的產值也就200公斤左右，按目前1.318元/斤的小麥價格計，信托受益權產值僅為527元，而目前每畝的化肥、水電等要素成本實際已超500元，若再算上人力和管理成本、信托融資成本（目前市場真實融資成本在兩位數）等，這一信托計劃至少在短期內是蝕本的。可見，中信信托允諾70%的土地增值收益若是基于農田收益，待觀察。
進而言之，該信托計劃所提出的土地增值收益，很可能是農村建設用地增值收益。在《決定》明確構建城鄉統一的用地市場等內容下，農村建設用地等入市將衍生出巨大的級差地租蛋糕，如信托公司等可以在地方政府的特殊政策支持下，以新農村建設為理據，通過收購宅地基和建設用地，建設公寓化的農村住宅，并返售給農民；但由于目前農村不動產只能在農村內部流轉，這些級差地租收益的最終埋單者或將還是農民原居民，而這將背離農地流轉的目標。
應當加快土改，賦予農民對農地和宅基地等的完備產權，進而使農地信托計劃能夠基于清晰產權基礎上；同時，監管層應強化涉農信托計劃的分類管理，避免基于農田的信托計劃與非農田信托計劃混搭，導致涉農信托計劃非農業化，而基于農民對金融知識的單薄而構建基于程序正義的集體訴訟和辯方舉證制度；此外，金融機構也需尊重農業等發展規律，量力而行地設定信托協議條款，使涉農信托計劃以共贏為構建框架，避免盲目許諾好處而導致信托計劃知易行難。